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第三章 國有土地使用權(quán)

一、掌握部分

1.國有土地使用權(quán)的主體

境內(nèi)法人，非法人組織和自然人。

2.國有土地使用權(quán)的取得

1)有償(出讓、租賃、作價(jià)出資或入股)和無償;

2)中外合資企業(yè)的聲地使用權(quán)(作價(jià)出資、繳納使用費(fèi));

3)國有農(nóng)用地、未利用地可出讓、租賃、承包和劃撥。

3.國有土使用權(quán)的內(nèi)容與限制

1)劃撥的限制;

2)地下資源及其他的限制;

3)用途限制;

4)規(guī)劃限制。

4.國有土地使用權(quán)交易形式與規(guī)則

1)交易形式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動。

2)交易規(guī)則：民法規(guī)則，交易應(yīng)經(jīng)法定程序，遵循房地一致的原則。如果國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，當(dāng)權(quán)利主體變更時(shí)，則為轉(zhuǎn)讓。

5.房屋基地使用權(quán)

我們一般采取按份享有。房屋套內(nèi)部分按區(qū)分所有。

根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定和實(shí)踐中通行的做法，以建筑面積作為計(jì)算分?jǐn)傤~的系數(shù)計(jì)算基地使用權(quán)分?jǐn)偡蓊~的方法較為穩(wěn)妥。

1998年國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積測量與計(jì)算計(jì)量技術(shù)規(guī)范》第11條規(guī)定：

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)(幢)=共有建筑面積/各套內(nèi)建筑面積之和

各套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=各套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

6.劃撥國有土地使用權(quán)

1)概念：是土地全用進(jìn)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償限得的或繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的無使用 用期限限制的國有土地使用權(quán)。但受交易限制。

2)主體：機(jī)關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、其他。

3)內(nèi)容及限制：享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、有限制的處分權(quán)。

4)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓：一種情況是，劃撥土地符合出讓條件，由政府審批，受讓者補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金后土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;另一咱情況，劃撥土地不具備出讓條件，但土地空話轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方繳收益中的土地收益，轉(zhuǎn) 讓后保留土地劃撥性質(zhì)。

5)劃撥土地的出租：土地使用權(quán)迦同地上建筑物等出租，辦理租賃登記，并向國家交土地收益金。土地單位出租的，需辦理出讓手續(xù)。

6)劃撥土地的抵押：報(bào)政府批準(zhǔn)，并繳納出讓金不。

7)作價(jià)出資或入股：劃撥土地不得直接投資，需辦理出讓手續(xù)。但中外合資企業(yè)合作企業(yè)，依法批準(zhǔn)的除外。

8)國企必革的劃撥土地的處置：可以保留劃撥性質(zhì)，但一般不超過5年;也可以采用出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營等方式。

9)政策優(yōu)惠住房涉及的劃撥土地：不進(jìn)入市場保留劃撥性質(zhì)。

10)劃撥土地的收回：公益事業(yè)、舊城改造等，經(jīng)以合理補(bǔ)償。

7.出讓土地使用權(quán)(有償、有期限)

1)出讓的取得試：協(xié)議(不低于底價(jià));招標(biāo)(3個(gè)投標(biāo)者以上);拍賣(兩個(gè)買者以上)。但不能一概而論，可以底價(jià)處理。

2)出讓金的支付方式：簽訂合同60日內(nèi)支付，辦理土地使用權(quán)證;成片土地開發(fā)采用分期付款的，領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，但期限不超過5年，全部繳納后辦理變更登記。

3)出讓的內(nèi)容：占有、使用、收益和部分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動);采用分期付款的，在此期間不亨有部分處分權(quán)。

4)權(quán)利限制：出讓期限的限制;出讓合同條件的限制;承擔(dān)違約責(zé)任。

5)出讓土地可轉(zhuǎn)讓：支付全部出讓金并取得土地證;守成房屋建設(shè)工程25%的投資額;成片開發(fā)形成建設(shè)用地條件。

6)出租和抵押：土地使用權(quán)出租，出租人繼續(xù)履行出讓合同;若涉及權(quán)利轉(zhuǎn)讓需告知受讓方和承租方;出租不超過出讓期限。土地使用權(quán)抵押，抵押人繳納全部出讓金并辦理土地證書，按合同投資開發(fā);繼續(xù)履行出讓合同。

7)出讓土地終止：未續(xù)期;申請續(xù)期未批準(zhǔn);提前收回;土地村的滅失。

8)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股;是出讓的特殊形式，其轉(zhuǎn)讓要受限制。

8.租賃國有土地使用權(quán)。

1)概念：是土地使用乾以按期向國有土地所有者支付租金為對價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。它不同于土地使用權(quán)出租。

2)租賃土地的主體：新增經(jīng)營性用地;存量經(jīng)營性劃撥用地;依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地;短期用地;改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地。

3)取得的方式：協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。

4)租賃土地使用權(quán)內(nèi)容：享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán);沒有處分權(quán)。但享有地上物所有權(quán)。

5)權(quán)利限制：合同法規(guī)定期限不超過20年。土地短期不超過5年，長期不超過同類用途出上土地最高年限。不能用于商品房開發(fā)，權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)需告知出租人。

6)租賃可以作價(jià)出資(入股)，需經(jīng)所有者代表同意。

7)租賃土地的轉(zhuǎn)讓和抵押：需經(jīng)所有者同意，與地上附著特一同抵押(不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán))，并按約定投資開發(fā)，并輸土地證和房產(chǎn)證。

8)租賃土地的出租：一般不需經(jīng)所有者同意。

9)租賃土地的終止：基本上不出讓土地。

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