為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)土地登記代理實務(wù)考試教材特別整理了相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

因土地登記代理人執(zhí)業(yè)環(huán)境產(chǎn)生的風(fēng)險因素

1.法定地位、法定業(yè)務(wù)不明確。我國雖然先后出臺了《土地登記代理試點試行辦法》、《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等幾個規(guī)范性文件，但在《行政許可法》出臺后，土地登記代理人因其所從事的職業(yè)關(guān)系到國家公共利益和宏觀經(jīng)濟政策的實施，需具備一定的信譽和特殊技能，成為應(yīng)該需設(shè)定行政許可的事項。根據(jù)這一規(guī)定，如果土地登記代理行業(yè)僅僅依靠上述規(guī)范性文件開展業(yè)務(wù)，那么整個行業(yè)的發(fā)展將會受到極大的制約，也必將影響到土地登記代理人的特殊信譽、代理資格甚至是代理某些業(yè)務(wù)的合法性。再看我國土地登記代理人的主要業(yè)務(wù)，盡管上述規(guī)范性文件對土地登記代理機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)、代理業(yè)務(wù)范圍等作了規(guī)定，但均未明確提出法定業(yè)務(wù)的概念。另外上述文件的效力層次也是個問題，這留下了很大隱患。一方面，土地權(quán)利人對土地登記相關(guān)事宜既可以自行辦理，也可以委托中介機構(gòu)代為辦理，土地登記代理機構(gòu)為了發(fā)展業(yè)務(wù)，要么依靠行政介紹或強行劃分業(yè)務(wù)，要么采取各種辦法滿足客戶要求，為客戶爭取更多的“利益”;另一方面，土地登記代理機構(gòu)進行的很多業(yè)務(wù)，既可以理解為是土地登記機關(guān)的工作職責(zé)，也可以理解為是代理業(yè)務(wù)，到底如何裁定，沒有明確規(guī)定。

2.執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、技術(shù)規(guī)程不具體。土地登記代理人至今沒有具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和技術(shù)規(guī)程。土地估價師行業(yè)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，相繼制定了一系列國家標(biāo)準(zhǔn)的運作規(guī)則和技術(shù)規(guī)程，它既是執(zhí)業(yè)過程的行動準(zhǔn)則，同時又是執(zhí)業(yè)估價師的保護傘。但到目前為止，土地登記代理行業(yè)仍未制定具體的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，執(zhí)業(yè)人員只能根據(jù)自己認(rèn)為正確的工作方法進行代理活動，土地登記代理人在代理活動中無規(guī)則可循，難免產(chǎn)生一些遺漏。

土地登記代理風(fēng)險的防范

對如何防范土地登記代理風(fēng)險，目前業(yè)內(nèi)尚無公認(rèn)有效的辦法，這里筆者提出以下幾點看法。

加快土地登記代理有關(guān)法制建設(shè)步伐

盡早建立起全國統(tǒng)一的、獨立的、完善的、規(guī)范的土地登記代理法律體系。這不僅能約束代理機構(gòu)及從業(yè)人員的行為，同時也能降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險，真正從制度上保障土地登記代理事業(yè)的健康發(fā)展。目前可考慮進一步修改和完善《土地登記代理試點試行辦法》和制定《土地登記代理人職業(yè)注冊登記辦法》，在此基礎(chǔ)上結(jié)合《行政許可法》，提高《土地登記規(guī)則》的效力等級，制定并頒布《土地登記法》，將土地登記代理業(yè)務(wù)以法律的形式予以確定。同時，在目前可做業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上確定適當(dāng)?shù)姆ǘI(yè)務(wù)內(nèi)容，為土地登記代理行為提供明確的法律依據(jù)。

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（責(zé)任編輯：fky）

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