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日常所說的房屋轉讓實質上是房屋所有權及房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓,不儀要到房產管理部門辦理房屋轉讓登記，也要到土地行政主管部門辦理土地使用權轉讓登記，這樣轉讓行為才合法有效。

目前城鎮(zhèn)房地產巾場上，只辦理房屋所有權登記，不辦理土地使用權登記?；蜣k理了房屋所有權登記，卻不辦理土地使用權登記的情況大量存在。這些情況影響了房地產市場健康發(fā)展，影響了政府村房地產市場實施有效監(jiān)督和調控，造成政府土地收益的流失。

問題表現(xiàn)

房屋轉讓只辦理房屋登記，不辦理土地登記。

這鐘情況出現(xiàn)，一是由于當事人雙方對房地產法律法規(guī)等缺乏了解.還按傳統(tǒng)的計劃經濟條件下的思維方式(土地無償、無限限)來進行交易，認為轉讓房屋不包含土地使用權轉讓不知道要去土地政主管部門辦理土地登記;二是知道要之土地行政主管部門辦理土地登記.為了逃避有關稅費而不想去辦;三是雖然購房人愿意、舊房屋轉讓人由于種種原因不向土地行政主管不滿提出轉讓登記申請，不提供權屬變更資料，致使購房人無法辦理土地使用權登記等。

房反轉讓辦理了房屋登記后，到土地行政主管部門申辦土地使用權登記，但土地行政主管部門一時辦不了土地使用權登記。

這種情況出現(xiàn)，一是原土地產權單位未辦理土地使用權創(chuàng)始登記.但違規(guī)辦理了房屋所行有權登記和轉讓登記;二是原土地產權單位雖辦理土地使用權登記，但未全部支付土地使用權出讓金;三是原土地產權單位已辦理土地使用權登，但又以土地使用權設定抵押.向金融部門貸款，抵押登記未解除;四是原土地產權單位未經政府批準，擅自改變土地用途，建造住宅;五是原土地產權單位在依法取得的劃撥土地上建造住宅，非法對外出售;六是房屋占用范圍內的土地屬集體土地或未確認土地權屆;七是原土地產權單位因經濟糾紛和其他原因，其土地使用權被司法機關凍結和查封，不允許轉移;八是房屋占用范圍內的土地存在權屬糾紛;九是存在土地利用違法違規(guī)行為.未經依法處理;十是上市出售已購公有住房和經濟適用住房，卻不按規(guī)定向土地行政主管部門履行程序，繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款等。

解決方法

鑒于房屋轉讓中土地登記問題情況復雜，各級政府和土地行政主管部門須按照護民、便民、利民的要求，全面啟動并盡快完成本地城鎮(zhèn)住房用地登記工作.依法納入規(guī)范化管理軌道.針對房屋轉讓中土地登記有關問題，建議用以下方法解決:

原土地權利為劃撥國有土地使用權的，仍登記為劃撥國有土地使用權;原土地權利為出讓國有土地使用權的，仍登記為出讓國有土地使用權;住房上市交易時，用地屬于劃撥國有土地使用權的.應補辦國有土地使用權出讓手續(xù)。

未辦理韌始土地登記的，要同時辦理初始土地登記相城鎮(zhèn)住房用地登記，并根據(jù)登記情況，分別發(fā)放國有土地位用證書。

土地界址清楚，來源資料不清，權屬無爭議的，由其主管部門或者上級機關以正式文件出具土地使用情況說明，經公告15天后無異議的，同時辦理初始土地初拾登記和城鎮(zhèn)住房用地登記。

進行初始土地登記但原土地權利人們失的，出業(yè)主委員會或者業(yè)主推薦的代表，代表現(xiàn)權利人向當?shù)厣系匦姓鞴荛T申請登記，經公告15天后按不同的房屋權利取得方式辦理城鎮(zhèn)住房地登記。

改變原批準土地用途，建造房屋轉讓，應首先履行用途變更批準程序、再行辦理土地登記手續(xù)。

國有土地使用權抵押、凍結查封的，暫緩辦理，待低押解除、解封后，再辦理城鎮(zhèn)住房用地登記。

欠繳土地出讓金的國有土地位用權，暫緩辦理轉讓土地登記.待繳齊土地出讓金后再行辦理分割轉讓登記。

土地利用過程中存在違法行為的，先依法處理，完善用地手續(xù)后。再行辦理土地登記手續(xù)。

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（責任編輯：中大編輯）

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