【內(nèi)容摘要】為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人代理實務相關復習資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記申請

一、土地登記申請

土地登記申請是土地權利人或土地權利變動當事人按照規(guī)定向土地登記機關申請其土地權利狀況或權利變動事項，請求在土地登記簿上予以注冊登記的過程和行為。土地登記申請是土地登記程序的第一步。除了個別類型的土地登記如因街道名稱、門牌號改變而進行的變更登記等不需要土地權利人申請，由土地登記機關直接在土地登記簿上進行變更登記外，一般的土地登記類型均需要土地權利人或權利變動當事人向土地登記機關提出申請，即向土地登記機關發(fā)出要求登記其土地權利狀況或權利變動事項的意思表示。

二、土地登記申請人及申請方式

土地登記申請人為是土地權利人或者土地權利變動的當事人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。因土地價值重大，土地登記是國家對土地權利狀況或土地權利變動狀況在法律上的確認，登記正確與否事關土地權利關系人乃至整個社會利益，限制民事行為能力人和無民事行為能力人由于年齡、智力和精神健康狀況的緣故，不能很好地理解自己的行為，理智地處理自己的事務和維護自己的權益，或他人其土地登記申請行為有可能會給自身造成重大損失。為彌補限制民事行為能力人和無民事行為能力人在民事行為能力上的缺陷，土地登記對其施予救濟，規(guī)定只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無民事行為能力人不可以直接申請土地登記，而必須由其法定代理人代理申請土地登記。限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人由其監(jiān)護人擔任。

土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權而發(fā)生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定《土地登記委托書》(參考樣例見表2-1)，如委托專業(yè)土地代理人或代理機構代理，則應簽署《土地登記委托代理合同》。《土地登記委托書》和《土地登記委托代理合同》是委托代理法律關系成立的要件，委托書中應明確載明代理的范圍和權限，代理人應當按照授權書上約定的內(nèi)容，辦理代理事項。凡是代理人在代理授權范圍內(nèi)進行的行為，均直接對被代理人產(chǎn)生效力。

土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況——指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關機關的指定而發(fā)生的代理。指定代理中，代理人的代理權限要根據(jù)法律規(guī)定和指定機關的指定來確定。

三、土地登記的申請時限

(一)土地他項權利登記的申請時限

按照《土地登記規(guī)則》第二十九、三十、三十一條的規(guī)定，土地使用權抵押權、承租權及其他土地他項權利的設定、變更(不含繼承)、終止，當事人自發(fā)生之日起15日內(nèi)應當申請土地登記。

(二)設定登記、變更土地登記及其他類型的登記的申請時限

按照《土地登記規(guī)則》，所有其他類型的設定土地登記、變更土地登記，當事人自發(fā)生之日起30日內(nèi)應當申請變更土地登記。

四、土地登記申請人應提交的文件資料

申請人向土地登記機關申請土地登記，應當提交必要的文件資料：

1.《土地登記申請書》;

2. 申請人身份證明：

3. 土地權屬來源證明;

4. 地上附著物權屬證明。

其中申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關法人不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿;申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待;不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。

土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。

五、土地登記申請書及填寫說明

《土地登記申請書》是土地使用者、所有者及他項權利者申請土地登記的法律文書，是申請人向土地登記機關陳述其合法使用或擁有的土地權屬來源和土地現(xiàn)狀，請求對其土地權利給予法律承認和保護的一種表格式樣的書面申請。

(一)《土地登記申請書》一般包括下列基本事項：

1. 申請人狀況：申請人名稱(姓名)、法定代表人姓名、單位性質、通訊地址等;

2. 申請登記的土地狀況：土地座落、面積、用途、權屬性質、土地等級、價格等;

3. 產(chǎn)權來源及產(chǎn)權證明材料：土地所有權、使用權和土地他項權利權屬來源證明，即申請登記的依據(jù);

4. 宗地范圍界線草圖及四至說明;

5.其他事項。

(二)《土地登記申請書》填寫基本要求：

1.《土地登記申請書》由申請人或其代理人填寫;

2.《土地登記申請書》以宗地為單位填寫;

3.一個土地使用者或所有者使用或擁有兩個以上宗地的，按宗地分別填寫;

4.一宗地有多個使用者的，按其共有使用權人在本宗地所占的土地份額，由各共有使用權人分別填寫。共有使用權人對其所占的土地份額不清的，可只填宗地面積和所有的建筑占地面積;

5.土地他項權利申請書應由他項權利擁有人和他項權利關系人分別填寫。土地登記申請人在填寫完《土地登記申請書》后，應在《土地登記申請書》上簽名蓋章。

(三)土地登記申請書填寫說明

1.××者(人、方)：申請人名稱，按土地登記的類型填寫。此欄及對應欄目設有兩處。單獨申請的，填寫一處，劃掉一處。雙方共同申請的分別填寫。申請人為土地使用者、土地所有者單獨申請的，填寫“土地使用”或“土地所有”，將“人”、“方”劃掉;對土地使用權轉讓的，分別填寫“轉讓”和“受讓”，將“者”、“人”劃掉;土地使用權出租、抵押的，分別填寫“出租”、“抵押”和“承租”、“抵押權”，將“者”、“方”劃掉。

2.通訊地址：申請人的地址及郵政編碼。

3.申請登記的類型：填寫所申請土地登記的具體類型。如劃撥國有土地使用權設定登記、出讓國有土地使用權設定登記、國家出資(入股)國有土地使用權設定登記、國家租賃國有土地使用權設定登記、授權經(jīng)營國有土地使用權設定登記、集體土地使用權設定登記、土地使用權抵押設定登記、土地使用權出租設定登記，劃撥國有土地使用權變更登記、出讓國有土地使用權變更登記、國家出資(入股)國有土地使用權變更登記、國家租賃國有土地使用權變更登記、授權經(jīng)營國有土地使用權變更登記、集體土地所有權變更登記、集體土地使用權變更登記、土地使用權抵押變更登記、土地使用權出租變更登記、名稱變更登記、地址變更登記、土地用途變更登記、注銷土地登記等。

4.單位性質：行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)，企業(yè)單位填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺、聯(lián)營、股份制、個體或其他。個人住宅填寫個人。

5.權屬性質：填寫“國有土地使用權”或“集體土地所有權”或“集體土地使用權”。

6.主管部門：指直接負責本單位業(yè)務或行政管理工作的領導部門。如縣農(nóng)業(yè)局開辦的企、事業(yè)，上級主管部門填寫：縣農(nóng)業(yè)局。

7.土地座落：指土地使用者或所有者申請登記的土地所在地的名稱。

8.使用期限：填寫政府批準的使用期限。尚未規(guī)定期限的暫不填寫。

9.使用權類型：指土地使用權取得方式，與土地的權屬性質相對應。國有土地使用權填寫劃撥、出讓、入股、租賃或授權經(jīng)營;集體土地使用權按具體取得方式填寫荒地拍賣、批準撥用宅基地、批準撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等。

10.終止日期：土地使用權使用期限的終止時間，未明確的，本欄不填。

11.國有土地農(nóng)業(yè)用地使用權面積：指國營農(nóng)、林、牧、漁場及其他使用國有土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的單位和個人使用的土地面積。地類面積按實際面積填寫。

12.農(nóng)村集體土地所有權面積：指村農(nóng)民集體所有的土地面積及分類面積。地類面積按實際面積填寫。

13.土地用途：填寫申請登記時的實際用途，如商店、學校。

14.共有使用權面積：指幾個土地使用者共同使用的土地面積。通常是指在地面上不宜或無法劃分使用權界線的土地面積。

15.城鎮(zhèn)村土地使用權面積：單位或個人使用城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊內(nèi)國有土地或集體土地建設用地的面積。

16.分攤面積：指使用者在共有使用權面積中應分攤的面積。共同使用一幢建筑物可按使用的建設面積比例分攤。

17.建筑物類型：填寫樓房、平房等。

18.申報建筑物權屬：申請人認定的建筑物所有權。

19.申報地價：土地權利人在申請土地登記時申報的交易地價。

20.四至：填寫相鄰土地的使用者或所有者名稱，如權屬界線上有線狀地物或附近有永久性顯著標志(如河流、山峰等)可填寫地物或標志名稱及權屬線與某一標志或地物的距離。

21.申請登記的依據(jù)：填寫申請登記的相關證明文件的類型、編號、日期。

22.他項權利：填寫本宗地使用者或其他單位(個人)在本宗地的使用權或所有權以外的使用土地的限制條件和權利。

23.附圖：指申請登記宗地的宗地草圖或宗地圖。

24.圖號、地號：指變更登記時，原登記的圖號、地號。

25.變更簡要說明：簡要說明變更的事項或內(nèi)容。

（責任編輯：wrr）

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