為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯特別整理了土地登記代理人理論與方法相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過(guò)2014年土地登記代理人考試。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)年限屆滿

1、續(xù)期申請(qǐng)的公益性界限

依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓有最高年限的限制。因此土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限。當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，依《城市房地產(chǎn)管理法》第21條 、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 、第41條 的規(guī)定，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。國(guó)有土地所有者代表與出讓國(guó)有土地使用權(quán)人兩相比較，在法律關(guān)系上后者是弱者，因此立法應(yīng)賦予土地使用者是否續(xù)期的自由決定權(quán)，以保護(hù)弱者，平衡雙方當(dāng)事人的利益。除了根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地使用者提出的續(xù)期申請(qǐng)均應(yīng)予以批準(zhǔn)。在此特別強(qiáng)調(diào)，收回的出讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)家若非以劃撥方式提供給其他用地者使用，不批準(zhǔn)續(xù)期即不具公共利益性，即為不合法。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期后，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。

2、未申請(qǐng)續(xù)期和續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的法律后果

《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款 未對(duì)在土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或雖申請(qǐng)續(xù)期但依規(guī)定未獲批準(zhǔn)的兩種情形下，國(guó)家收回土地使用權(quán)所導(dǎo)致的法律后果加以區(qū)分。這在實(shí)踐中亦是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。在《城市房地產(chǎn)管理法》起草過(guò)程中，對(duì)于該問(wèn)題存在兩種意見(jiàn)，一種認(rèn)為地上建筑物同土地使用權(quán)一起由國(guó)家無(wú)償收回;一種認(rèn)為應(yīng)給予一定補(bǔ)償(或者在合同中約定給予適當(dāng)補(bǔ)償或者按到期的建筑物殘值給予補(bǔ)償)，并由后來(lái)的土地使用者承擔(dān)這項(xiàng)費(fèi)用。法律委員會(huì)分析各方意見(jiàn)后，認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，涉及到物權(quán)問(wèn)題，應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，本法可以不做規(guī)定。因此實(shí)踐中對(duì)此出現(xiàn)的情形，多仍依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條 的規(guī)定處理。

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（責(zé)任編輯：fky）

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