四、土地所有權(quán)的內(nèi)容及限制

土地所有權(quán)內(nèi)容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。

我國實(shí)行土地公有制，我國土地制度的主要特點(diǎn)為所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有者將其所有權(quán)四項(xiàng)職能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)讓與土地使用者，土地使用者由此獲得土地使用權(quán)或空間權(quán)、地役權(quán)。土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能實(shí)為土地使用權(quán)以及空間權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的本源。

(一)占有權(quán)能是對土地事實(shí)管領(lǐng)的權(quán)能

占有權(quán)能。占有，指對物的控制。在所有權(quán)法律關(guān)系上，占有表現(xiàn)為權(quán)利人對物的控制不受他人侵犯的狀態(tài)。從廣義上講，占有就是以利己的意思管領(lǐng)某物的事實(shí)，或者說，事實(shí)上將某物置于自己支配之下的狀態(tài)。占有可分為合法占有和非法占有。前者指有合法根據(jù)的占有，如承租人的占有，后者指無合法根據(jù)的占有，如基于侵權(quán)行為的占有。合法占有又分為自己占有(即所有權(quán)人的占有)和他人占有(即非所有權(quán)人的占有)。現(xiàn)代民法為保護(hù)他人占有，賦予其以占有權(quán)人的法律地位，并使占有權(quán)成為一種單獨(dú)的物權(quán)，以鼓勵(lì)非所有權(quán)人對他人所有物的合法占有與利用。

(二)使用權(quán)能是對土地依其性質(zhì)和用途而加以開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)能

使用權(quán)能。使用，指對物進(jìn)行有效的利用。在法律關(guān)系上，使用表現(xiàn)為權(quán)利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權(quán)利。這種權(quán)利不僅賦予權(quán)利人的使用行為以合法性，而且給予其使用行為以排除他人不法干涉的效力。一般說來，非所有權(quán)人的使用常常與占有緊密聯(lián)系(即占有下的使用)，所以，法律對占有的保護(hù)常常也包含著對使用的保護(hù)。

(三)收益權(quán)能是獲取土地產(chǎn)出或者其他土地收益的權(quán)能

收益權(quán)能。收益，指由物的使用或者物的自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)上的利益。在法律關(guān)系上，收益權(quán)表現(xiàn)為權(quán)利人能夠?qū)ξ锏漠a(chǎn)出主張權(quán)利歸屬的地位。收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能。因此，土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓渡于他人而保留一定的收益權(quán)(如收取地租)。

(四)處分權(quán)能是對土地實(shí)施事實(shí)變化行為或者法律變化行為的權(quán)能

處分權(quán)能。處分，指對物的命運(yùn)加以處置。所謂“物的命運(yùn)”，指的是物上的權(quán)利狀態(tài)，而非自然狀態(tài)。如，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，均屬物上權(quán)利狀態(tài)的變動(dòng)。拆除建筑物，是通過改變物之自然狀態(tài)而改變其權(quán)利狀態(tài)(即財(cái)產(chǎn)權(quán)因標(biāo)的物之消滅而消滅)。單純對自然狀態(tài)的改變不構(gòu)成處分。如，在土地上興修水利、建筑房屋，若未發(fā)生土地權(quán)利的變動(dòng)，則不為處分行為。

對土地所有者及其代表行使權(quán)利有兩條重要的限制：一是“土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)”。如，國有土地所有者代表不得越權(quán)批地，集體土地所有者不得將土地出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。又如，土地所有者及其代表還不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù)。二是“土地所有權(quán)禁止交易”。

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