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土地登記的內(nèi)容

根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記的權(quán)屬種類(lèi)包括：國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷(xiāo)登記。

登記的功能，表現(xiàn)為具有公示、保護(hù)交易安全的作用。在我國(guó)目前登記主要體現(xiàn)是一種土地管理監(jiān)督手段。與發(fā)達(dá)國(guó)家的登記制度相比，我國(guó)有關(guān)土地登記的制度的功能還未充分發(fā)揮其保障交易安全的功能。實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達(dá)成協(xié)議，但尚未辦理登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓方將該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理的轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無(wú)法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求締約過(guò)失賠償。土地這種特殊的交易標(biāo)的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對(duì)取得的土地使用權(quán)確定了較長(zhǎng)期的、大額的投資預(yù)期，而締約過(guò)失賠償并不不足預(yù)期利益，這樣，對(duì)原土地使用權(quán)受讓人的權(quán)益的保護(hù)就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴(yán)，造成本不應(yīng)給予登記的土地權(quán)利事項(xiàng)，而給予了登記。即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅，判令土地權(quán)屬我國(guó)采取登記絕對(duì)主義，在司法救濟(jì)上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件，維持錯(cuò)誤登記。

登記公信力的補(bǔ)救把這兩種情況分別稱(chēng)為搶先登記和錯(cuò)誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象，給當(dāng)事人造成不應(yīng)有的損害，國(guó)外采取的解決方法是：對(duì)搶先登記，德國(guó)民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，憑此對(duì)抗將來(lái)可能出現(xiàn)相同請(qǐng)求權(quán)。這一制度后來(lái)被瑞士民法和日本民法所繼受。預(yù)備登記和實(shí)際登記的區(qū)別在于，預(yù)備登記只進(jìn)行形式審查，而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查;預(yù)備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認(rèn)合同效力的作用。

對(duì)于錯(cuò)誤登記，德國(guó)民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況，權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議，該項(xiàng)異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠?qū)?ldquo;登記正確性的推定效力”。通過(guò)異議登記，賦予權(quán)利人一種應(yīng)急措施，待登記機(jī)關(guān)查清事實(shí)后，還應(yīng)該辦理變更登記或注銷(xiāo)異議登記。澳大利亞創(chuàng)立托倫斯制。已登記的權(quán)利具有絕對(duì)的、不可****的效力，即使發(fā)現(xiàn)確實(shí)有錯(cuò)誤，證明已登記的土地權(quán)利在未登記之前不應(yīng)為登記人所享有的，原土地享有人頁(yè)不能因此而****已經(jīng)登記的事項(xiàng)，只能由德國(guó)登記機(jī)關(guān)給應(yīng)享有土地權(quán)的人以相當(dāng)?shù)馁r償;土地權(quán)利需要變更時(shí)，登記機(jī)關(guān)收回原由土地證書(shū)，經(jīng)過(guò)審查變更登記，法給受讓人以新的土地證書(shū)。美國(guó)、英國(guó)、新西蘭等國(guó)的土地登記制均采用這一制度。

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（責(zé)任編輯：fky）

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