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 第三節(jié) 用益物權

用益物權是對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。其中包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、以及準物權。 與所有權、擔保物權相比較，用益物權具有以下特征：（1）用益物權以對標的物的使用、收益為主要內容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。（2） 用益物權中除地役權外，均為主物權。（3）用益物權是他物權、是一種有期限的物權。

（一）承包經營權 ★★★

1、土地承包經營權自土地承包“合同生效時”設立。

2、承包經營權的期限：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年－50年；林地的承包期為30年－70年

3、在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規(guī)定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、 轉讓方式流轉沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。在承包期內，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規(guī)定獲得相應補償。

（二）建設用地使用權 ★★★

1、建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權獨立于土地所有權而存在；建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

2、建設用地使用權的取得方式有出讓、劃撥等方式，其中劃撥是無償取得使用權的方式。凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。建設用地使用權以登記為生效要件。

3、建設用地使用權與附著在上面的建筑物所有權采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規(guī)則。權利人取得建設用地的使用權后，除法律另 有規(guī)定的以外，有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。當建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

（三）地役權 ★★★★

地役權 是指土地上權利人（包括土地所有人、地上權人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的權利。

地役權具有從屬性和不可分性。地役權的從屬性，是就地役權與需役地的關系而言。具體表現(xiàn)為兩個方面：(1)地役權不得與需役地相分離單獨轉讓，不得單獨設定抵押。(2)地役權不得與需役地的所有權或使用權相分離，作為其他權利的標的。所謂地役權的不可分性，是指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義，地役權自地役權合同生效時設立，當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

地役權的效力 ：（重點關注）

（1） 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權；（2） 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權；（3） 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。（4）供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

地役權的消滅 ：如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內經2次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

地役權與相鄰關系的區(qū)別：（1）相鄰關系實質上是相鄰不動產所有人或使用人行使權利的延伸或限制，因而相鄰權不是一項獨立的民事權利，更非獨立的他物權。而地役權是一種物權，它是歸屬于需役地人的一種用益物權。（2）相鄰關系是法定的，不需要登記程序。地役權通常是由當事人各方通過合同約定設 立，沒有經過登記程序，不能對抗善意第三人。（3）地役權的設立是為了使不動產權利人的權利得到更好的行使，是一個比較高的標準；而相鄰關系則是為了達到 使用的最低標準。（4）相鄰關系強調相鄰，地役權不一定相鄰，雖然地役權多發(fā)生在相鄰不動產間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動產間。

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（責任編輯：xy）

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