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第三節(jié) 用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

(一)用益物權(quán)的概念以及特征

用益物權(quán)，指的是對他人所有的物予以占有、使用和收益的限制物權(quán)。用益物權(quán)的客體是他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，但主要為不動產(chǎn)。

(1)用益物權(quán)原則上是就他人所有的物而成立的他物權(quán)，客體為他人之物。

(2)用益物權(quán)是一種限制物權(quán)。

(3)用益物權(quán)是以對物的使用、收益為目的的限制物權(quán)。

(4)用益物權(quán)是主要以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。

(5)用益物權(quán)一般為有期限的物權(quán)。

(二)周益物權(quán)的分類

我國《物權(quán)法》用專章的形式規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等典型的用益物權(quán)，以及海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)的概念、特征

土地承包經(jīng)營權(quán)，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法享有對承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等農(nóng)用地的占有、使用和收益的權(quán)利。

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。

(2)土地承包經(jīng)營權(quán)的客體為農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。

(3)土地承包經(jīng)營權(quán)是一種有期限的物權(quán)。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

1.土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法流轉(zhuǎn)承包地。(2)土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。(3)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征

建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有的占有、使用、收益并利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

建設(shè)用地使用權(quán)的特征是：

(1)建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國有土地。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)屬于獨(dú)立物權(quán)。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)為有期限物權(quán)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

(1)建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

(2)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

(3)采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

(4)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

(1)建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同的約定支付出讓金等費(fèi)用。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

(4)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

(四)建設(shè)用地使用權(quán)的期限及其屆滿的后果

1.建設(shè)用地使用權(quán)的期限

居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

2.建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的后果

(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。(2)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)是宅基地使用權(quán)人依法享有的對集體所有的土地占有、使用并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

五、地役權(quán)

(一)地役權(quán)的概念以及特征

地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權(quán)。

(1)地役權(quán)具有附隨性，不是獨(dú)立的物權(quán)。

(2)地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只要求對方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。

(3)地役權(quán)是一種土地物權(quán)，或者不動產(chǎn)物權(quán)。

(4)地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。

(二)地役權(quán)的設(shè)立

設(shè)立地役權(quán)需要訂立書面的地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

(三)地役權(quán)的內(nèi)容

(1)供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。

(2)地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。

(四)地役權(quán)的變動

(1)當(dāng)事人可以通過地役權(quán)合同取得并變動地役權(quán)。

(2)地役權(quán)亦可通過法定原因消滅。

(3)已經(jīng)登記的地役權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

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