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 地役權(quán)

一、地役權(quán)的概念和特征

（一）概念

地役權(quán)，是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。

（二）特征

1、地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)的客體是土地，并以該土地屬于他人所有或者使用為要素。由于地役權(quán)的內(nèi)容在于以此土地供彼土地之役，因而地役權(quán)的成立，必須有兩塊土地的存在。（1）是為其便利而使用他人土地之地，稱需役地；（2）是為該土地便利而供其使用的土地，稱供役地。

由于地役權(quán)不限于需役地所有人與供役地所有人的關(guān)系，供役地的承包經(jīng)營權(quán)人、地上權(quán)人、典權(quán)人、采礦權(quán)人、承租人也應(yīng)當(dāng)受地役權(quán)的約束，自屬當(dāng)然之理。

2、地役權(quán)是為自己土地的便利的權(quán)利。使用供役地的目的，乃是為了需役地的便利。否則，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必設(shè)定地役權(quán)。而其所供便利，不是為需役地承受，而為特定人享受時(shí)，也不是地役權(quán)問題，而是人役權(quán)問題。至于所謂“便利”，泛指開發(fā)、利用需役地的各種需要，其內(nèi)容只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背社會(huì)公共利益，可以由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況約定。就一般情況而論，其內(nèi)容無非是以下幾類：（1）以供役地供使用，如通行地役權(quán)。（2）以供役地供收益，如用水地役權(quán)。（3）避免相鄰關(guān)系的任意性規(guī)范的適用。一般說來，相鄰關(guān)系規(guī)定的是土地所有人間的最主要、最基本的關(guān)系，因而也就多是從土地所有人的義務(wù)方面加以規(guī)定，多屬強(qiáng)制性規(guī)范。但相鄰關(guān)系也不乏任意性的規(guī)定，當(dāng)事人可以以特別約定加以改變或排除其適用。例如，相鄰關(guān)系有土地或者房屋所有人不得設(shè)置管、槽或其他裝置使房屋雨水直接注瀉于鄰人的土地上或建筑物上；因此土地所有人或者使用人即負(fù)有不得安裝此等裝置的義務(wù)。如果鄰人豁免這一義務(wù)，則土地或者房屋所有人就可以設(shè)定一個(gè)向鄰地或者鄰地建筑物上直接注瀉雨水的地役權(quán)。（4）禁止供役地為某種使用，如禁止在鄰地建高樓，以免妨礙眺望。

3、地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地與供役地同時(shí)存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的權(quán)利，并非需役地所有權(quán)或者使用權(quán)的擴(kuò)張，但它仍應(yīng)當(dāng)與需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)共命運(yùn)，這就是地役權(quán)的從屬性。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或者使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權(quán)或者使用權(quán)，而單將地役權(quán)讓與他人，不得自己保留地役權(quán)而將需役地所有權(quán)或者使用權(quán)讓與他人，也不得以需役地所有權(quán)或者使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與兩個(gè)人。我國物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。（2）地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的，如果在需役地上設(shè)定其他權(quán)利，則地役權(quán)亦包括在內(nèi)，例如，在需役地上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，則建設(shè)用地使用權(quán)人也得行使地役權(quán)，不能單獨(dú)將地役權(quán)作為其他權(quán)利的標(biāo)的，如單獨(dú)以地役權(quán)抵押、出租。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)為不可分的權(quán)利，即地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時(shí)，地役權(quán)在分割后的地塊的利益仍然存續(xù)。例如，甲地在乙地有通行地役權(quán)，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權(quán)的行使，依其性質(zhì)只關(guān)于需役地一部分的，則分割后地役權(quán)僅就需役地的該部分存續(xù)。我國物權(quán)法規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設(shè)有不得建高層建筑的地役權(quán)，后來甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項(xiàng)地役權(quán)僅能為丙存續(xù)而與丁無關(guān)。在供役地分割時(shí)，地役權(quán)仍就分割后的各地塊存續(xù)。例如，甲地在乙地上設(shè)有排水地役權(quán)，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對(duì)丙、丁兩塊地行使地役權(quán)。但依地役權(quán)的性質(zhì)，其行使只關(guān)系供役地一部分的，則地役權(quán)僅對(duì)該部分存續(xù)。例如，甲地在乙地有汲水地役權(quán)，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井，則甲地的地役權(quán)只存在于丁地。

二、地役權(quán)的取得

地役權(quán)的取得，有基于民事行為的，也有基于民事行為以外的原因的。以下予以分別說明：

（1）基于民事行為而取得地役權(quán)的，大都是根據(jù)設(shè)定地役權(quán)的合同，即雙方通過書面合同的方式設(shè)定地役權(quán)。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。另外，也有用遺囑等單獨(dú)行為而設(shè)定地役權(quán)的。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

（2）地役權(quán)也可以基于讓與而取得。但是由于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)的讓與應(yīng)與需役地的讓與共同為之，并亦應(yīng)有書面合同。

（3）基于民事行為以外的原因取得地役權(quán)的，主要是繼承。需役地權(quán)利人死亡時(shí)，需役地的權(quán)利既然由繼承人繼承，則其地役權(quán)亦當(dāng)然由其繼承人繼承。但該通過繼承取得的地役權(quán)，非經(jīng)登記，不得處分。

三、地役權(quán)的內(nèi)容

1、地役權(quán)人的權(quán)利。（1）土地使用。地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利，在地役權(quán)的目的范圍內(nèi)使用供役地，自然是地役權(quán)人的最主要的權(quán)利。地役權(quán)的目的范圍應(yīng)當(dāng)依設(shè)定地役權(quán)的行為所限定的目的范圍確定。地役權(quán)人在目的范圍內(nèi)對(duì)供役地的使用，不必是獨(dú)占性的使用，除了可以與供役地人共同使用外，只要不是性質(zhì)不相容，同一供役地上，還可設(shè)定數(shù)個(gè)地役權(quán)，依其情形同時(shí)使用。例如，、是通行地役，一是眺望地役，可以依次使用。（2）為附屬行為。地役權(quán)人為行使其權(quán)利，在供役地內(nèi)可以為必要的附屬行為，如汲水地役權(quán)，可以在供役地上通行；通行地役權(quán)，可以開辟道路。

2、地役權(quán)人的義務(wù)。（1）地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方法為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價(jià)值的同時(shí)，不至于過分損害供役地的效用。我國物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡可能減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。另外，地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對(duì)供役地造成變動(dòng)、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害。（2）地役權(quán)人對(duì)于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受到損害。另外，地役權(quán)人對(duì)于上述設(shè)施，在不妨礙其地役權(quán)行使的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許供役地人使用這些設(shè)置。

四、地役權(quán)的消滅

地役權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，當(dāng)然適用于地役權(quán)。以下敘述的是地役權(quán)消滅的幾項(xiàng)特殊原因：（1）土地滅失。土地滅失是任何以土地為標(biāo)的的物權(quán)消滅的原因，但地役權(quán)不但因?yàn)樽鳛槠錁?biāo)的物的土地(供役地)滅失時(shí)消滅，而且地役權(quán)也因需役地的滅失而消滅。（2）目的事實(shí)不能。設(shè)定地役權(quán)的目的事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)，即供役地事實(shí)上不能再供需役地便利時(shí)，地役權(quán)消滅。例如，汲水地役權(quán)因供役地水源枯竭而消滅。（3）供役地權(quán)利人解除地役權(quán)關(guān)系。在下列兩種情形下，地役權(quán)因供役地權(quán)利人解除地役權(quán)關(guān)系而消滅：第一，地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。（4）拋棄。地役權(quán)人如將其地役權(quán)拋棄，供役地則因之恢復(fù)其無負(fù)擔(dān)的狀態(tài)，地役權(quán)歸于消滅。但如果是有償?shù)牡匾蹤?quán)，地役權(quán)人拋棄地役權(quán)后，仍應(yīng)支付地役權(quán)全部期間的租金。（5）存續(xù)期間的屆滿或者其他預(yù)定事由的發(fā)生。地役權(quán)如有存續(xù)期間，因期間的屆滿而消滅。其設(shè)定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權(quán)消滅。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

例案，甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？A、甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定；B、丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償；C、若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任；D、甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力。分析：A項(xiàng)為地役權(quán)；B項(xiàng)說法是正確的；C項(xiàng)說法是錯(cuò)誤的，因?yàn)榇藭r(shí)的地役權(quán)的設(shè)定對(duì)丙是同樣具有限制的；D項(xiàng)的說法也是錯(cuò)誤的，因?yàn)榧滓抑g的約定，地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，不能與需役地分離而讓與。所以，甲乙之間的約定不因房屋的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而失去效力。由此，正確選項(xiàng)是A、C、D。

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（責(zé)任編輯：xy）

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