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 第三節(jié)  用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

（一）用益物權(quán)的概念及特征

用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)的特征：用益物權(quán)原則上是就他人所有的物而成立的他物權(quán)，客體為他人之物，是以對物的使用、收益為目的的限制物權(quán)，有期限的物權(quán)。

（二）用益物權(quán)的分類和作用

1、用益物權(quán)的分類

（1）傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)。

傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)主要有地上權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、用益權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)等不同的類型。

（2）我國《物權(quán)法》中的用益物權(quán)，規(guī)定了土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、

宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等典型的用益物權(quán)，以及海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等準物權(quán)。

【真題試題】（2005年單項選擇第4題）

6.以下各組物權(quán)中，均屬于用益物權(quán)的是（ ）。

A.抵押權(quán)、地役權(quán)、質(zhì)權(quán)

B.地上權(quán)、留置權(quán)、典權(quán)

C.所有權(quán)、采礦權(quán)、質(zhì)權(quán)

D.地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)

【真題解析】

本題的考點為用益物權(quán)的種類。用益物權(quán)，指的是對他人所有的物予以占有、使用和收益的限制物權(quán)。用益物權(quán)的客體是他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，但主要為不動產(chǎn)。所謂擔保物權(quán)，是指為擔保債權(quán)的實現(xiàn)而在債務人或第三人的特定物或權(quán)利上所設(shè)立的他物權(quán)。抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)是典型的擔保物權(quán)，因此，本題應該選擇D.

2、用益物權(quán)的作用

二、土地承包經(jīng)營權(quán)（★★★重點內(nèi)容）

（一）土地承包經(jīng)營權(quán)的概念、特征和意義

承包經(jīng)營權(quán)的期限：耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

【真題試題】（2008年多項選擇第46題）下列有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)的表述中，正確的有（ ）。

A.土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立

B.土地承包經(jīng)營權(quán)的期限最長為20年

C.土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過互換方式流轉(zhuǎn)

D.土地承包經(jīng)營權(quán)必須經(jīng)登記方可設(shè)立

【真題解析】

此題考查的是物權(quán)法中的土地承包經(jīng)營權(quán)。《物權(quán)法》第127條規(guī)定："土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營合同生效時設(shè)立。"故A正確；第l28條規(guī)定："土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。"故C正確。第l26條規(guī)定："耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長"，故B錯誤；第l29條規(guī)定："土地承包經(jīng)營權(quán)人將士地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。"故D錯誤。所以說正確答案是AC.

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容

（三）土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包"合同生效時"設(shè)立。

（2）在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理"登記"手續(xù)的，不得對抗善意第三人。

（3）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包"荒地"等農(nóng)村土地，依照有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

解釋1：土地承包經(jīng)營權(quán)自"合同生效時"設(shè)立，與是否登記無關(guān)（目前廣大農(nóng)村土地登記制度尚不健全）。在事后互換、轉(zhuǎn)讓的，也不要求必須登記。只是未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

解釋2：土地承包經(jīng)營權(quán)的承包權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)受到嚴格的限制，只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)"轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓"；但對通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的"荒地"，則網(wǎng)開一面，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以"轉(zhuǎn)讓、入股、抵押"。

例題：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)的承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取（ ）方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

A、轉(zhuǎn)包

B、互換

C、入股

D、抵押

答案：AB

解析：只有通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的"荒地"，其土地承包經(jīng)營權(quán)才可以入股、抵押。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征和意義

（二）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

（1）凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，不能采取無償劃撥方式。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。

（三）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。"房隨地走、地隨房走、房地一體"的流轉(zhuǎn)規(guī)則。

（1）建設(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

（2）當建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

（四）建設(shè)用地使用權(quán)的期限及期限屆滿的后果

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的概念和特征

宅基地使用權(quán)是宅基地使用權(quán)人依法享有的對集體所有的土地占有、使用并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

（二）宅基地使用權(quán)設(shè)立與變動

已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

五、地役權(quán)

（一）地役權(quán)的概念和特征

地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)效益的他物權(quán)。所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

案例：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。在本題中，乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。

1、地役權(quán)具有附隨性，不是獨立的物權(quán)。

①土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負擔地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負擔已設(shè)立的地役權(quán)。

②地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

③地役權(quán)不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

④需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

⑤供役地以及供役地的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

例題：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。

A、小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

B、甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

C、甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

D、甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

答案：A

解析：（1）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。在本題中，小區(qū)業(yè)主通過受讓建筑物區(qū)分所有權(quán)，對小區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)形成了所有關(guān)系，依法享有地役權(quán)，因此有權(quán)向乙提出請求；（2）甲公司在轉(zhuǎn)讓全部小區(qū)房屋后，對需役地已不具有任何權(quán)利，喪失了地役權(quán)人的資格，因此，甲公司無權(quán)向乙提出請求。

2、地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容和目的。

3、地役權(quán)是一種土地物權(quán)，或者不動產(chǎn)物權(quán)。

4、地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。

（二）地役權(quán)的設(shè)立

（1）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。

（2）當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

解釋：只要合同生效，地役權(quán)即設(shè)立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權(quán)的生效要件，只是地役權(quán)的對抗要件。

（三）地役權(quán)的內(nèi)容

（四）地役權(quán)的變動

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