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 第三節(jié)  租賃合同

一、租賃合同的特征

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務、諾成合同。租賃權的物權化：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即"買賣不破租賃"。

例題：張某將其私有房屋出租給李某，在租期屆滿之前，張某又將房屋出賣給王某并辦理了過戶登記手續(xù)，現王某要求李某將房屋交付給自己居住。王某的要求（?。?/p>

A、合法，因為房屋所有權已發(fā)生移轉，原租賃合同失效

B、不合法，原租賃合同有效，李某有權繼續(xù)使用房屋

C、合法，王某是房屋的所有權人，有權支配其財產

D、不合法，因為原租賃合同的期限未屆滿，張某不能將房屋出賣給王某

答案：B

解析：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，本題中張某、李某原租賃合同有效，李某有權繼續(xù)使用房屋。

二、租賃合同的期限和解除

1、租賃合同的期限

租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

2、不定期租賃

（1）租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

（3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

提示：對于不定期租賃，"雙方當事人"均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

3、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

4、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，出租人要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

三、租賃合同的效力

1、在租賃合同中，出租人應當履行租賃物的維修義務；

提示：在融資租賃中，承租人應當履行租賃物的維修義務。

2、承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

3、租金的支付期限

對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

（1）租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；

（2）租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

【真題試題】（2008年單項選擇第5題）王某將自有房屋一套出租給趙某，租期2年。1年以后，王某由于急需用錢，欲將該房屋出售，趙某表示不買。王某遂將該房屋賣給梁某，并辦理了過戶登記手續(xù)。梁某遂要求趙某退租。對此，下列表述中正確的是（）。

A.趙某有權租賃該房屋直到租賃期限屆滿

B.因租賃期限未滿，梁某尚未取得該房屋的所有權

C.趙某有權繼續(xù)租賃該房屋，但必須與梁某重新簽訂租賃合同

D.王某與梁某的買賣合同無效，但梁某取得該房屋的所有權

【真題解析】本題考點是租賃合同及其效力問題。根據我國《民法通則意見》第119條的規(guī)定，"承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。"所以趙某有權租賃該房屋直到租賃期屆滿。《合同法》第229條規(guī)定："租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"綜上所述，本題正確答案是A.

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（責任編輯：xy）

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