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2011年城市規(guī)劃師考試實(shí)務(wù)第四部分:建設(shè)用地性質(zhì)變更管理二

發(fā)表時(shí)間:2011/3/9 13:10:43 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)城市規(guī)劃師課程,全面的了解城市規(guī)劃師考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年城市規(guī)劃師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!

評析:市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析,根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”,根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定,重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的,要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準(zhǔn),才能改變用地性質(zhì)。因此,市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理,在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下,核發(fā)了“兩證一書”,這是正確的,不是多余之舉。

實(shí)例四

某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi),占地8400平方米,由于設(shè)施老化,產(chǎn)品落后,最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅,并將獲得的資金安置下崗職工,經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請,被駁回,理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地,不能改變用地性質(zhì)。

評析:市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部,如果建設(shè)住宅,將帶來一系列問題,如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等,另外,周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響,因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是,城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法,將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里,然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地,利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做,可以收各得其所的效果。

實(shí)例五

某中學(xué)有兩個(gè)校址,一處位于城市中心區(qū),占地4000平方米;另一處位于中心區(qū)外圍,占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范,兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此,教育部門擬對兩處用地進(jìn)行合并,向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,并經(jīng)市政府批準(zhǔn),將位于城市中心區(qū)的土地出讓,開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目,用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地,建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。

評析:將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì),不僅是合理的,而且應(yīng)該予以積極支持。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求,市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r,對城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址,且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。

實(shí)例六

某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè),共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展,該廠周圍多已建成居民區(qū),沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū),該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色,銷路很好,經(jīng)濟(jì)效益頗佳,不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求,擬將該廠搬遷并出讓原址,所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地,1.8ha改為公寓用地,原家屬宿舍約占地0.7ha保留。

評析:這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序,其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理:

1.廠方申請改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件,向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請。

2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報(bào)請市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。

3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí),根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

4.受讓方和廠方申請立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議,向計(jì)劃部門申請項(xiàng)目建議書。

5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議,向土地部門辦理用地出讓手續(xù),取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

6.受讓方申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料,向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。

7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè),將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。

8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心,對受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外,還將邀請一些專家進(jìn)行評審,根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

實(shí)例七

某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定,市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū),面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實(shí)施綠化,市政府采取鼓勵(lì)政策,如在該地區(qū)已實(shí)施綠化面積達(dá)30%之后,可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目,并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請,在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核,確定建設(shè)總用地為7.5ha,并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

評析:這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策,并經(jīng)市政府批準(zhǔn),但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先,應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?,因?yàn)橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后,經(jīng)土地部門核準(zhǔn),再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次,如果該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營,應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù),如果該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營,則應(yīng)共同辦理一切手續(xù);如果該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn),城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時(shí),應(yīng)對該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。

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