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房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題

二、單項選擇題(共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。)

(一)1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金;乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時，由于乙方原因停工?，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時拍賣其在該項目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問：

1，該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為( )

A， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元

B， 已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元

C， 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元

D，在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元

2，該項目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價值為( )

A，在建工程建筑物市場價值×30%+(土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元)×30%

B，在建工程建筑物市場價值×30%+(土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價值

C，建工程建筑物市場價值×30%+(土地市場價值7500萬元-需補交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價值

D，以上三種判斷都不對

(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460平方米。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600平方米，該公司認為建600平方米經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000平方米的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外資成立合作企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

1，能否改建的最終批準權(quán)在于( )

A，政府房地產(chǎn)管理部門

B，政府規(guī)劃管理部門

C，政府土地管理部門 　

D，上級總公司

2，評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( 　)

A，460平方米 　

B，600平方米

C，1000平方米

D，以上三個面積都不對

3，該公司委托評估應(yīng)選擇( 　)

A，房地產(chǎn)管理部門

B，資產(chǎn)管理部門

C，有資格的房地產(chǎn)估價公司

D，驗資公司

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