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權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。

權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限修正。

(三)實(shí)物狀況修正的內(nèi)容

實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。

實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容，對(duì)于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來說，

主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

例題：實(shí)物狀況修正的內(nèi)容包括( )

A、面積大小; B、容積率; C、樓層朝向; D、新舊程度。

答案：ACD

三、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法

房地產(chǎn)狀況修正的思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;

然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度;最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？偟膩碚f，如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正額=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為±R%(當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高時(shí)，為+R%;低時(shí)，為-R%)，則

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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