2010 年 房地產(chǎn)估價師考試  案例與分析真題

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

三、指錯題

1.致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期(或致委托方函缺估價報告使用期限)。

2.估價對象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價對象土地實(shí)物狀況;或建成時間未具體到月;或缺估價對象四至;或缺各估價對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

3.估價對象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況。

4.價值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場價值定義。

5.結(jié)果報告的估價結(jié)果沒有大寫。

6.缺少風(fēng)險提示(或說明)。

7.附件應(yīng)放在技術(shù)報告之后。

8.客觀毛租金收益(100元/㎡·月)確定有誤。

9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。

10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。

11.租約期外收益變化趨勢在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)(或不符合謹(jǐn)慎原則)。

12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。

13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運(yùn)營費(fèi)用。

14.空置率取2%的理由不充分。

15.等比遞增計算中租約期外的折現(xiàn)期錯誤。(不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年)

16.表4中的可比實(shí)例成交價未說明付款方式。

17.可比實(shí)例1與估價對象規(guī)模差異過大，不宜適用為可比實(shí)例。

18.可比實(shí)例與估價對象結(jié)構(gòu)不同未作修正。

19.比較、修正項(xiàng)目不全：或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場狀況)的修正(或不修正的理由)。

20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素。

21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯誤。

22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或(具體指出)某個因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。

24.技術(shù)報告結(jié)果中未計算抵押價值;或未考慮法定優(yōu)先受償款。

25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個可比實(shí)例價格的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價結(jié)果取兩種估價方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值缺乏理由。

四、改錯題

錯誤：本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

改為：本次估價以委托人(或××房地產(chǎn)開發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點(diǎn)算起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點(diǎn)算起為44年。

錯誤：自本報告估價時點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。

錯誤：不能確認(rèn)估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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