為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例分析練習(xí)題

三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在“答題紙”上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面的空格處不計分。)

封面及目錄(略)

致委托方函(略)

估價師聲明(略)

估價的假設(shè)和限制條件(略)

××商業(yè)城部分商鋪估價結(jié)果報告

一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)

二、估價方: ××房地產(chǎn)估價事務(wù)所(法定代表、住所略)

三、估價對象

估價對象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號商鋪，總建筑面積為547.15平方米。

××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

××商業(yè)城為理綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營男女裝，四層經(jīng)營家用電器及床上用品，五層為兒童樂園，六層為辦公及娛樂場所。

根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位(3001――3009號)經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。

四、估價目的

為××有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。

五、估價地點

2002年6月20日

六、定義價值(略)

七、估價依據(jù)(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場比較法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結(jié)果加以綜合，確定最終價值。

市場比較法是將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進行修正，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的一種估價方法。

十、估價結(jié)果

××有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號商鋪，建筑面積合計為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元，(港幣：人民幣=1：1.07)。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業(yè)日期(略)

十三、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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