為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價技術路線概述

一、房地產(chǎn)估價技術路線的概念

房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受了估價委托并且明確了估價目的、估價時

點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要的工作

就是確定估價技術路線。只有確定了估價技術路線，才能相應地選

擇估價方法，進而才能進行后面的具體估價作業(yè)。

房地產(chǎn)估價的技術路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應遵

循的根本途徑，是指導整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路，是估價人

員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識。

確定房地產(chǎn)估價技術路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程。

確定估價技術路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。

確定房地產(chǎn)估價技術路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的

認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

二、房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程

房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)

價值的過程，房地產(chǎn)估價技術路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形

成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術路

線體現(xiàn)的正是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象

房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。

下面以《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定來說明房地產(chǎn)估價技術路線

與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程的關系。

以《規(guī)范》第6.4.4條為例：

“6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，

評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地

使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

⑴ 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價值，然后

預計由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權

出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為

相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

⑵ 用成本法估價，價格構(gòu)成中不應包括土地使用權出讓金等

由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。”

這里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種

估價技術路線。這兩種估價技術路線反映了共同的價格內(nèi)涵：劃撥

土地使用權的價格內(nèi)涵是出讓土地使用權價格扣除土地使用權出讓

金價款后的余額部分。

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（責任編輯：中大編輯）

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