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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！
房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
評(píng)估思路：遵循合法原則，同時(shí)考慮估價(jià)目的對(duì)價(jià)格的影響，本次仍以批準(zhǔn)的合法用途估價(jià)，不考慮改變用途對(duì)價(jià)格的影響。
由于待估地下室不計(jì)地價(jià)，本次評(píng)估僅用成本法評(píng)估地下室的建造成本;待估綜合樓底層層高較高為5m，第二至第十二層層高為4m，第二至第十二層造價(jià)及使用功能均較底層低。因此本次評(píng)估用收益法及成本法將底層與第二至第十二層分別計(jì)算，最后加總求得估價(jià)對(duì)象總價(jià)值。
(一)地下室
采用成本法。
(1)計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一建筑物折舊
(2)計(jì)算過(guò)程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及有關(guān)規(guī)定，確定以下指標(biāo)見(jiàn)表2。
表2重置價(jià)格構(gòu)成表
| 序號(hào) | 重置價(jià)格構(gòu)成 | 單價(jià)（元） | 備注 |
| 一 | 土地使用權(quán)價(jià)值 | 地下室不計(jì)地價(jià) | |
| 二 | 建筑物價(jià)值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物開(kāi)發(fā)成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造價(jià) | 900 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投貸估算指標(biāo)。地下室底層層高約3.3m，類(lèi)似框架結(jié)構(gòu)地下室建安工程造價(jià)為900元/㎡ |
| b | 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) | 54 | 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi).報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢(xún)、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的6%計(jì)取 |
| c | 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用 | 18 | 包括工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用1% |
| 2 | 建筑物的管理費(fèi)用 | 29.16 | 為建筑物開(kāi)發(fā)成本的3% |
| 3 | 建筑物的投資利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（開(kāi)發(fā)周期/2），利率取5.31%，開(kāi)發(fā)期為1年 |
| 4 | 建筑物的銷(xiāo)售費(fèi)用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投資利潤(rùn) | 50.06 | （1+2）×5%.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取5% |
| 6 | 建筑物折舊 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折舊事，根據(jù)直線(xiàn)折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀(guān)察確定成新率為85%，則折舊率為15% |
| 三 | 評(píng)估價(jià)格 | 1001.78 | 為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和 |
(3)計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估地下室房產(chǎn)單價(jià)為1002元/㎡。
(二)綜合樓底層
1.收益法
(1)計(jì)算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法評(píng)估價(jià)格，
A——房地產(chǎn)年純收益;
R——報(bào)酬率;
n——房地產(chǎn)收益年期。
(2)具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表3。
表3收益價(jià)格計(jì)算表
| 序號(hào) | 內(nèi)容 | 數(shù)量 | 備注 |
| 一 | 年房地產(chǎn)總收益（元/㎡） | 215.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 18.00 | 據(jù)調(diào)查周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，待估底層層高約5m，該地區(qū)類(lèi)似結(jié)構(gòu)、層、帶類(lèi)似設(shè)備裝修的工業(yè)廠(chǎng)房租金約為18元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地產(chǎn)總收益（元/㎡） | 216.00 | |
| 二 | 年總費(fèi)用（元/㎡） | 68.45 | |
| 1 | 維修費(fèi)（元/㎡） | 4.32 | 指為保證房屋正常使甩每年需支付的售繕費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) |
| 2 | 管理費(fèi)（元/㎡） | 4.32 | 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用.接年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) |
| 3 | 房產(chǎn)稅（元/㎡） | 25.92 | 接年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì) |
| 4 | 營(yíng)業(yè)稅及附加（元/㎡） | 11.99 | 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)F社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)，教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)；城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì).總計(jì)按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計(jì) |
| 5 | 保險(xiǎn)費(fèi)（元/㎡） | 3.00 | 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重量竹格的0.2%計(jì)，同類(lèi)型房屋重量?jī)r(jià)格一般為1500元/㎡ |
| 6 | 租金損失費(fèi)（元/㎡） | 18.00 | 指房屋在出租過(guò)程中遇到投有租出去的空置期，按1個(gè)月計(jì)算 |
| 7 | 租賃中介費(fèi)（元/㎡） | 0.90 | 按月租金的5%計(jì) |
