為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

㈢ 按存量增量細(xì)分

通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存

量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋

市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))和二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))。房地產(chǎn)增量和存量市場(chǎng)之間是一種互動(dòng)關(guān)系，存量市場(chǎng)的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的"過(guò)濾"現(xiàn)象，能促進(jìn)增量市場(chǎng)的發(fā)展。

㈣ 按交易形式細(xì)分

按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時(shí)期、同

一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行劃分就成為必然。

土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場(chǎng)，由于我國(guó)土地所有權(quán)屬于國(guó)家，因此土地的交易實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)的交易;新建

成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng);面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。

㈤ 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。通常情況下，可以將某種物業(yè)

類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場(chǎng)，例如甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)、高檔住宅市場(chǎng)、普通住

宅市場(chǎng)等;也可以按照目標(biāo)市場(chǎng)的群體特征進(jìn)行細(xì)分，例如，老年住宅市場(chǎng)、青年公寓市場(chǎng)等。

上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的，不同的市場(chǎng)參與者通常關(guān)注不同的子市場(chǎng)。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

式疊加在一起，得到更細(xì)的子市場(chǎng)。如北京市寫字樓出售市場(chǎng)、深圳羅湖土地拍賣市場(chǎng)、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、上海市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)

等三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)

和市場(chǎng)交易指標(biāo)三種類型。

㈠ 供給指標(biāo)

⑴ 存量(Stock，St)，指報(bào)告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);

在數(shù)值上，報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中

國(guó)竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積，指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)

收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn))，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

⑶ 滅失量(δt)，指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指報(bào)告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國(guó)目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的，是指"報(bào)告期末已竣工的

可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告

期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

⑸ 空置率(VRt)指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空

置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

⑹ 可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿?

上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt);實(shí)際統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按銷售或出租、存量房屋和新

建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。因?yàn)椴⒎撬械目罩梅课荻荚诘却鍪刍虺鲎猓阅硶r(shí)點(diǎn)的空置量通常大于該時(shí)點(diǎn)可供租售數(shù)量。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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