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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

【案例2-5】

××房地產(chǎn)保險估價技術(shù)報告

㈠ 實(shí)物權(quán)益狀況因素分析

估價對象為××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的××市民主路

484號房地產(chǎn)中第11棟建筑物，其建筑面積588.81㎡。

估價對象房地產(chǎn)為房屋所有權(quán)證“××房自字第05-1887號”

所載第11棟建筑物，估價人員現(xiàn)場勘察，該房屋已于2004年4

月30日下午2點(diǎn)50分被火燒毀，火勢于當(dāng)日晚上10點(diǎn)基本熄滅，

經(jīng)過幾個小時的焚燒，屋頂被燒壞，大部分墻體已坍塌，房屋在被

火燒之前作為商業(yè)門面經(jīng)營建筑材料，是經(jīng)廠房改建而成的，投保

用途系生產(chǎn)用房(大修車間)，磚混結(jié)構(gòu)，高一層，建筑面積588.81㎡，室內(nèi)外未經(jīng)二次裝修，水泥地面，墻面普通抹灰。

㈡ 區(qū)位狀況因素分析

××省建筑物資供應(yīng)運(yùn)輸公司所有的房屋位于××市民主路

484號，東臨市建二公司，南臨舒家街，西臨鐵路干線，北臨交通

主干道民主路。地上建筑物共16棟，總建筑面積8561.01㎡(不含

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新建未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房屋)，用地面積14085.19㎡。該地區(qū)交通便捷，

距××火車站、××長途汽車站只需幾分鐘車程，道路通達(dá)，各項(xiàng)

配套服務(wù)設(shè)施齊全。

㈢ 市場背景分析：(略)

㈣ 最高最佳使用分析：(略)

㈤ 估價方法選用

因房地產(chǎn)保險主要是對建筑物的保險，土地由于具有不可毀滅

性，故房地產(chǎn)保險中的估價主要是對地上建筑物的估價。建筑物不

能脫離土地而獨(dú)立存在，影響建筑物和土地的市場價值的一些共同

因素，在地產(chǎn)估價時大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，

那么在建筑物估價時就不應(yīng)重復(fù)考慮。基于上述理由，本次估價選

用成本法進(jìn)行測算。

㈥ 估價測算過程

⑴ 房屋火災(zāi)前價值

① 重新建造完全價值

房屋所有權(quán)證顯示，房屋系磚混二等，始建于1986年，高一

層，建筑面積588.81㎡，按照××市現(xiàn)行房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，房

屋重置完全價為500元/㎡。

② 新舊程度的判定

建筑物的折舊是指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗，估價對象

投保用途作生產(chǎn)用房(大修車間)，綜合建筑物的潛在因素、施工年

代、使用狀況及維修等多項(xiàng)因素對成新率的影響，估價人員采用綜

合判斷法確定建筑物的成新率，依據(jù)公式：

成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年

限)]+A2×完損等級評定系數(shù)+A3×綜合判定系數(shù)

式中A1、A2、A3為加權(quán)系數(shù)，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚

可使用年限取22年，已使用年限為18年，完損等級評定系數(shù)為

0.45，綜合判定系數(shù)為0.45。

新舊程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45

=48%

③ 房屋火災(zāi)前價值計(jì)算

依據(jù)公式：

房價=(房屋重置價×新舊程度)×(1+各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù))×建筑面積

式中各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)、層高、跨度等多項(xiàng)因素的綜合值。

房屋火災(zāi)前價值=(500×48%)×(1+5%)×588.81

=14.84(萬元)

⑵ 房屋火災(zāi)后殘余價值

房屋殘值是殘余舊料價值。根據(jù)委托人提供的現(xiàn)場清理資料，

該房屋頂燒塌，門窗全部焚毀，屋架嚴(yán)重變形，現(xiàn)場清后，剩下磚

約7600塊，扣除折舊后計(jì)760元，廢鐵變賣500元，房屋火災(zāi)后

殘余價值為l260元。

㈦ 估價結(jié)果確定

根據(jù)××市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價人員所掌握的資料來

看，上述測算結(jié)果基本上符合實(shí)際情況，最終確定火災(zāi)損失為：

房屋火災(zāi)前價值-火災(zāi)后殘余價值=14.84-0.13

=14.71(萬元)

大寫：人民幣壹拾肆萬柒仟壹佰元整。

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