為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！
2.開發(fā)成本
(1)勘察設計等前期工程費及開發(fā)建設過程中的稅費為：39.82萬元(計算過程略)
(2)基礎設施配套費?；A設施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/m2(按建筑面積)，則合計318.57萬元。
(3)建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01萬元
3.管理費用
管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經調查，管理費一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3%計?。?55.01×3%=16.65萬元
4.投資利息
按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設資金在開發(fā)周期內均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元
5.銷售稅費
估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6.開發(fā)利潤
經調查，××市同類房地產開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。
555.01×15%=83.25萬元
7.運用成本法的估價結果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元
六、估價結果確定
運用假設開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設開發(fā)法估價結果權重為50%，成本法估價結果權重為50%，則估價對象房地產價值為：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元
則估價對象房地產價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整
附件(略)
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料(見下表)，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關資料
|
名稱 |
數(shù)值 |
名稱 |
數(shù)值 |
|
總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價格 |
2000元/m2 |
|
可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
|
設備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費率/年 |
房屋重置價格的2% |
|
管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業(yè)管理費 |
5元/m2 |
|
營業(yè)稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入計的房產稅率 |
12% |
年報酬率 |
5% |
|
平均正?？罩寐省?/p> |
10% |
管理費用率（含保險費、租賃費用） |
租金的3% |
|
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） |
50元/m2 |
|
|
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