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四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要馬出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。請在答題紙上作答)

1.某房地產公司準備鋪設熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為 800萬元、400萬元;運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增;假設兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10%，折現(xiàn)率為0%。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。

請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 (8分)

2.某房地產開發(fā)項目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經營的部分為4 500㎡，可建成100個標準間。當?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元/間·天。前3年的入住率均為70%，從第4年開始穩(wěn)定在85%，運營費用為經營收入的42%。建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體陡售，預計轉售凈收益為5 000萬元。

住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預計平均售價為6 500元碲，銷售稅費為銷售收入的5.5%，假設建成后即售完。

該方案的總投資為8 000萬元，其中60%來源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8%。第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款;第三年投資額為總段資的35%，全部為銀行貸款。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8%，貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算(計算結果精確到小數(shù)點后2位)

該項目全投資目標收益率為8%，自有資金目標收益率為20%。

(1)完成下列現(xiàn)金流量表;

(2)求該方案的全投資財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率;

(3)求方案自有資金的財務凈現(xiàn)值。(12分)

現(xiàn)金流量表(單位：萬元)

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2011年房地產估價師（責任編輯：中大編輯）

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