第四節(jié)　房地產(chǎn)價格和價值的種類

現(xiàn)實生活中經(jīng)常出現(xiàn)這種情形：多個不同的名稱可能指的是同一種事物，同一個名稱可能指的是多種不同的事物?？茖W的研究，要求盡可能避免混亂和含糊的用語。因此，進行房地產(chǎn)估價，必須弄清房地產(chǎn)價格和價值的種類以及每種房地產(chǎn)價格和價值的確切含義，以正確地理解和選用所接觸到的價格和價值，把握需要評估的房地產(chǎn)價值的內(nèi)涵。

縱觀古今中外，房地產(chǎn)價格和價值的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產(chǎn)制度政策或特定歷史階段的產(chǎn)物。不同的房地產(chǎn)價格和價值，所起的作用不盡相同；在評估不同的價值類型時，應(yīng)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。

下面不是將每種房地產(chǎn)價格和價值單獨一一介紹，而是將相關(guān)的幾種價格或價值放到一起進行介紹。這樣做雖然會出現(xiàn)個別重復現(xiàn)象，但有助于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。

一、價值、使用價值和交換價值

價值一詞在日常生活中的含義很廣，例如歷史價值、藝術(shù)價值、學術(shù)價值、價值觀、“人生的價值是什么”中的價值等等。在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值主要是經(jīng)濟學范疇的價值。在經(jīng)濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。其中，使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值；在房地產(chǎn)估價中通常所講的價值，也是指交換價值。

任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，即沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。（重要考點）例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。但在房地產(chǎn)估價中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價值的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進行“鑒定”，因為這些影響著房地產(chǎn)交換價值的大小。就如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進行估價，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，肯定評估不出其真實的價值。因此，日本把估價稱為鑒定評價是有其一定道理的。

例題1．就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（?。?004年考試題）

答案：√

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