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概括起來，從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種：

(1)空地;

(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;

(3)地上建筑物;

(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;

(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);

(6)未來狀況下的房地產(chǎn);

(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);

(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，如后來增加的裝修;

(9)房地產(chǎn)的局部，如某幢公寓中的某套房;

(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);

(11)作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)。

(五)房地產(chǎn)的其他名稱

1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn);

2、中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產(chǎn)。

(六)本書對房地產(chǎn)的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，

其含義分別如下：

1.“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

2.“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3.“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內(nèi)的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4.“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

二、土地的概念

(一)對土地的各種定義

1.土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

2.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。”

3.土地是自然物、自然力或自然資源。

(二)房地產(chǎn)估價中的土地定義

對于房地產(chǎn)估價來說，土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

具體一宗土地的范圍可分為3層：

(1)地面;

(2)地面以上一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間);

(3)地面以下一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)。

一宗土地的地面范圍，是地球表面的該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。例如，政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據(jù)標有坐標點的用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門 或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。

(三)土地利用所受的限制

土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經(jīng)濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

對土地利用的限制可歸納為3個方面：

(1)土地權利的設置以及行使的限制;

(2)房地產(chǎn)相鄰關系的限制;

(3)土地使用管制。

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（責任編輯：中大編輯）

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