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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！
房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題
(2)具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表5：
表5收益法價(jià)值計(jì)算表
| 序號(hào) | 內(nèi)容 | 數(shù)量 | 備注 |
| 一 | 年房地產(chǎn)總收費(fèi)（元） | 168.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 14.00 | 據(jù)調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區(qū)類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地產(chǎn)總收益（元） | 168.00 | |
| 二 | 年總費(fèi)用（元） | 53.90 | |
| 1 | 維修費(fèi)（元） | 3.36 | 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) |
| 2 | 管理費(fèi)（元） | 3.35 | 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì) |
| 3 | 房產(chǎn)稅（元） | 20.16 | 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì) |
| 4 | 營(yíng)業(yè)稅及附加（元） | 9.32 | 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)1社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)，教育附加費(fèi)接營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)；城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)，總計(jì)按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計(jì) |
| 5 | 保障費(fèi)（元） | 3.00 | 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的0.2%計(jì)，同類型房屋重量?jī)r(jià)格一般為1500元/㎡ |
| 6 | 租金損失（元） | 14.00 | 指房屋在出租過(guò)程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期，按1個(gè)月計(jì)算 |
| 7 | 租賃中介費(fèi)（元） | 0.70 | 按月租金的5%計(jì) |
| 三 | 年租金凈收入（元） | 114.10 | |
| 四 | 報(bào)酬率（%） | 5.00 | 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率，同時(shí)考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價(jià)對(duì)象所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，確定報(bào)酬率為5.00% |
| 五 | 可獲收益年限（年） | 46 | 根據(jù)規(guī)范，鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年 |
| 收益價(jià)格（元/㎡） | 2040 |
3)計(jì)算結(jié)果：2040元/㎡。
2.成本法
(1)計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊
(2)計(jì)算過(guò)程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定，確定以下指標(biāo)。
表6重置價(jià)格計(jì)算表
| 序號(hào) | 重置價(jià)格構(gòu)成 | 單價(jià)（元） | 備注 |
| 一 | 土地使用權(quán)價(jià)值 | 438.22 | 1+2+3+4+5 |
| 1 | 土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本 | 308.84 | 根據(jù)×府[20003]綜××號(hào)文，估價(jià)對(duì)象土地屬于B—B1區(qū)，工業(yè)用途地面價(jià)為700元/㎡，年期修正為1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過(guò)年期，容積率修正后樓面地面價(jià)為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ |
| 2 | 土地的管理費(fèi)用 | 9.27 | 為土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本的3% |
| 3 | 土地的投資利息 | 34.93 | （1+2）×利率×開(kāi)發(fā)周期，利率取5.49%，開(kāi)發(fā)期為2年 |
| 4 | 土地的銷售費(fèi)用 | 37.47 | （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55% |
| 5 | 土地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn) | 47.72 | （1+2）×15%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取13% |
| 二 | 建筑物價(jià)值 | 1806.70 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物開(kāi)發(fā)成本 | 1604 | a+b+c+d+e |
| a | 建安工程造價(jià) | 1300 | 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象層高為4m，內(nèi)安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類似結(jié)構(gòu)、層高、帶類似設(shè)備裝修的建安工程造價(jià)為1300元/㎡ |
