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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

二、決策分析

投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工

作。前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支

付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入

與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。

這樣，開(kāi)發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。從我國(guó)房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估的

方法已經(jīng)比較成熟，但人們對(duì)至關(guān)重要的市場(chǎng)研究卻重視不夠，市

場(chǎng)研究方法也比較簡(jiǎn)單。應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、

初步確定開(kāi)發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位等，均起

著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

第三節(jié) 前 期 工 作

當(dāng)通過(guò)投資決策分析確定了具體的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)

買土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前還有許多工作要做，這

主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過(guò)

初步投資分析，開(kāi)發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在

購(gòu)買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能

精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會(huì)使得初步投資決策分析報(bào)告被

修改，或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開(kāi)發(fā)

投資計(jì)劃。

在初步投資決策分析的主要部分沒(méi)有被徹底檢驗(yàn)之前，開(kāi)發(fā)商

應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購(gòu)買土地使用權(quán)。當(dāng)然，在所有

影響因素徹底弄清楚以后再購(gòu)買土地是最理想不過(guò)了，如果在激烈

的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，為抓住有利時(shí)機(jī)很難做到這一點(diǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商也

應(yīng)對(duì)其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)估。

一、獲取土地使用權(quán)

沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計(jì)劃或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)

完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)

入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在主要通過(guò)有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同

時(shí)，也可通過(guò)政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的

土地使用權(quán)。

㈠ 政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

土地收購(gòu)儲(chǔ)備，是指城市政府通過(guò)設(shè)立的專責(zé)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)

行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購(gòu)、收回、置換、儲(chǔ)備、一級(jí)開(kāi)發(fā)

以及土地交易等活動(dòng)的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土

地供應(yīng)市場(chǎng)，提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量和價(jià)格

的有效性，確保政府在土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中的所有者權(quán)益.。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及

控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬

征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路

等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操作模式，有純政府

模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式三種。

納入政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備范圍的土地，在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓前，

需要按照土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，對(duì)地塊進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)工作。當(dāng)前納

入政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備范圍的土地類型主要包括：新增建設(shè)用地中用

于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的土地;已列入危舊房改造計(jì)劃的土地;因單位搬遷、

解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國(guó)有土地，包

括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來(lái)的劃撥用地;政府依法收購(gòu)和

整理的國(guó)有土地;土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地;以

出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓

條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)合法

使用權(quán)的國(guó)有土地;其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國(guó)有土地。

進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃;對(duì)城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行

詳細(xì)調(diào)查，掌握可開(kāi)發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布;制定開(kāi)

發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)

開(kāi)發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)

部門批準(zhǔn);由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定

拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn);進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)

工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件;核算土地開(kāi)發(fā)成本、評(píng)估土地價(jià)格，

按土地出讓計(jì)劃，通過(guò)政府土地交易市場(chǎng)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或

協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的普遍實(shí)施，推

動(dòng)了公開(kāi)、公平和透明的土地供應(yīng)市場(chǎng)建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商

獲取土地使用權(quán)的程序，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)

的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心所實(shí)

施的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，通常將土地開(kāi)發(fā)工程發(fā)包給私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，

因此也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與土地開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

㈡ 獲取土地使用權(quán)的途徑

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