2012年房地產(chǎn)估價師考試 案例分析練習(xí)題

房地產(chǎn)估價計算書

一、個別因素分析

(一)土地用途：××大廈的國有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，估價對象的實際用途為公寓，依據(jù)房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用原則和估價時點原則，此次評估設(shè)定用途為公寓。

(二)土地使用權(quán)性質(zhì)：××大廈的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地，出讓編號為××，土地出讓年限為50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。&中大網(wǎng)校&

(三)建筑面積：估價對象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。

(四)根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進行了人戶調(diào)查。此次評估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致，均為木質(zhì)地板，乳膠漆涂刷內(nèi)墑，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調(diào)。

二、區(qū)域因素分析

(一)地理位置：××大廈位于××市××區(qū)××路××號，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，該大廈是××地區(qū)第一家外資開發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。

(二)交通便捷度：××大廈位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運河通道海河，馬場道、解放路等，距××國際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。

(三)周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿(mào)廣場等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團購物中心等綜合性商場，距勸業(yè)場、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動，形成規(guī)模效應(yīng)。

(四)基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。

三、市場背景分析

××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內(nèi)外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對外貿(mào)易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國北方的經(jīng)濟中心。

××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬國博覽會”的美稱。近年來，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產(chǎn)市場的建設(shè)步伐。

四、估價思路及方法(同估價結(jié)果報告)

五、估價測算過程

(一)測算1997年4月25日的房地產(chǎn)價格

1.對采用收益法進行評估的解釋

收益法是指運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)公開市場價格的一種方法。&中大網(wǎng)校&

根據(jù)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)則，針對房地產(chǎn)過去價值的評估，評估人員雖可以采用該估價時點以后的數(shù)據(jù)，以證實買賣雙方在當(dāng)時已充分考慮到此價格將來的合理浮動趨勢，但若該數(shù)據(jù)不能真實反映估價時點的客觀合理價格時，估價人員應(yīng)進行邏輯上的取舍。

根據(jù)評估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動工興建即開始預(yù)售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩(wěn)定時期，根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》所載的數(shù)據(jù)顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/(㎡/d)，與之類似項目的租金約為1.1～1.3美元/(㎡/d)。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區(qū)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)我方的調(diào)查，1999～2001年該類物業(yè)的銷售成交案例較少.租賃價格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價格也降至人民幣2～3元/(㎡/d)。

顯然，1999年以前的買賣雙方對于這種租金劇烈下降的趨勢無法做出準(zhǔn)確的預(yù)測，租金遞減比率太大超過了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動幅度如此大的實際租金收益數(shù)據(jù)不能客觀反映該估價時點的房地產(chǎn)市場狀況，因此本次評估無法采用收益還原法對估價對象予1997年4月25日的房地產(chǎn)價格進行評估。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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