為了幫助考生系統的復習房地產估價師課程，全面的了解房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2011年房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

（一）若您已通過全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產估價機構執(zhí)業(yè)，現該房地產估價機構接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產估價報告。

1．要完成一份合格的房地產估價報告，需要選用適當的估價方法。下列關于房地產估價方法選用的表述中，不正確的有（ ）。

A．同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估

B．選用多種估價方法的評估結果可以采用加權平均法進行綜合

C．若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用；若必須取舍，應當在估價報告中說明并陳述理由

D．估價方法的選用必須征得委托人的同意

【答案】D

2．估價技術路線的確定，就是確定估價對象房地產價格形成的過程，反映其（ ），進而確定需要采用的估價方法。

A．估價原則

B．價格內涵

C．產權

D．用途

【答案】B

（二）王先生有一棟私房，因資金緊缺欲以該房地產向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產估價師李某，欲請其評估。

3．在接洽過程中，李某可以承諾（ ）。

A．現場查勘后立即口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告

B．評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構的收費水平

C．在王某與李某所在房地產估價機構簽訂估價委托合同后，經機構同意和指派，由自己親自估價

D．由自己親自承接該估價業(yè)務，以個人名義出具估價報告

【答案】C

4．對該房地產評估的抵押價值應是該房地產（ ）。

A．在抵押期終了時的價值

B．設定抵押權時的價值

C．現時的市場價值

D．未來拍賣、變現時的價值

【答案】C

（三）某房地產的法定用途為工業(yè)用途，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產進行估價。

5．若估價目的為拆遷補償，該房地產應按（ ）評估。

A．商業(yè)用途

B．工業(yè)用途

C．估價師確定的用途

D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

【答案】B

6．若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按（ ）評估。

A．商業(yè)用途

B．工業(yè)用途

C．估價師確定的用途

D．委托方確定的用途

【答案】B

7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為（ ）。

A．工業(yè)用途

B．商業(yè)用途

C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響

D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

【答案】D

8．若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ）。

A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響

B．本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減

C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估

D．托估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整

【答案】D

（四）有一個大型購物中心，總建筑面積100000㎡．現有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現委托房地產估價機構對其公開市場價值進行評估。根據市場調查結果，當地商業(yè)房地產市場已趨于飽和；根據城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內未來還將興建兩個大型購物中心；當地有關部門發(fā)布的當年房地產資本化率見表4－1．

表 4－1 當地當年房地產資本化率表

房地產類型 低風險 高風險

住宅 3%～4% 5%～6%

商業(yè) 5%～6% 7%～8%

工業(yè) 4%～5% 6%～7%

9．如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應是（ ）。

A．4％～5％

B．5％～6％

C．6％～7％

D．7％～8％

【答案】D

10．根據市場調查結果及該商業(yè)房地產的自身特點和區(qū)域因素，并結合估價的需要，

根據你的經驗，判斷該商業(yè)房地產最可能的凈收益流量類型是（ ）。

A．前若干年內等額或等比增長，剩余經營期內維持在一定水平

B．在全部經營期內持續(xù)增長

c．在全部經營期內保持不變

D．前若干年內遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

【答案】D

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（責任編輯：中大編輯）

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