2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試  案例分析練習(xí)題

題 干)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

(問題1)業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)降價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

(問題2)如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)(　)。

A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)/考*試*大/水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年凈收益

C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益

(問題3)若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是(　)。

A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B.無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C.在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

(問題4)假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則(　)。

A.3500萬元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值

C.3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元

(問題5)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請(qǐng)貸款，下列表述中正確的是(　)。

A.甲開發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

B.甲開發(fā)商不能以該在建工程/考*試*大/為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

(問題6)下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記

B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)

D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

(問題7)若該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為(　)。

A.抵押價(jià)值

B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值

C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

(問題8)若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(　)。

A.土地出讓臺(tái)同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

(問題9)某公司于2002年6月18日委托甲評(píng)估公司對(duì)其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押評(píng)估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評(píng)估價(jià)值的80%提供貸款，該評(píng)估公司在評(píng)估過程中評(píng)估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用/考*試*大/權(quán)法定最高年期的條件下，評(píng)估價(jià)值為500萬元;應(yīng)繳納的出讓金為60萬元。該公司2004年6月18日破產(chǎn)，拍賣價(jià)值扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后為445萬元。2002年6月18日，該房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值P應(yīng)為(　)萬元。

A.500

B.560

C.440

D.400

(問題10)該公司2004年6月18日破產(chǎn)時(shí)，該公司能有(　)萬元拍賣款償還銀行。

A.448

B.445

C.385

D.352

(問題11)假若銀行對(duì)甲評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果有異議，申請(qǐng)重新評(píng)估，則重新評(píng)估的日期應(yīng)為(　)。

A.2002年6月18日

B.2004年6月18日

C.銀行指定的日期/考*試*大/

D.2002年6月18日到2004年6月18日

答案：

(答案1) A

(答案2) D

(答案3) C

(答案4) D

(答案5) B

(答案6) A

(答案7) D

(答案8) D

(答案9) C

(答案10) D

(答案11) A

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