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房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

了解：規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標(biāo)的工作程序和內(nèi)容，

租售階段的宣傳與廣告策略。

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空

間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土

地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金

和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動

變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且

還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、國

家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城

市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)控制與管理、項(xiàng)目管理、市場

營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。

房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)

商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，

不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循

房地產(chǎn)開發(fā)過程的基本步驟。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全

壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。

一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機(jī)會尋找、投資機(jī)會篩

選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署有

關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷等步驟。這些步驟可

以劃分為四個階段，即投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)

階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，

某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。

如果開發(fā)工作是遵循一個理論的程序，即項(xiàng)目建設(shè)完畢后才去

找買家或租客時，開發(fā)程序才按上述順序進(jìn)行。但如果開發(fā)項(xiàng)目在

建設(shè)前或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者的話，則第四

階段就會在第二、第三階段之前進(jìn)行。但無論順序怎樣變化，這些

階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

的主要實(shí)施步驟。

第二節(jié) 投資機(jī)會選擇與決策分析

投資機(jī)會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)

節(jié)，類似于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。

一、投資機(jī)會選擇

所謂投資機(jī)會選擇，主要包括投資機(jī)會尋找和篩選兩個步驟。

在機(jī)會尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，

然后根據(jù)自己對該地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認(rèn)識，尋找投資的可能

性，亦即我們通常所說的"看地"。此時，開發(fā)商面對的可能有幾

十種投資可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，

快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機(jī)會篩選過程中，開

發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀

條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或

買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，

如認(rèn)為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。

2012年房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理精講

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