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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場(chǎng)背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價(jià)方法選用
結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(一)收益法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.年有效毛收入估算 估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)(不含寫(xiě)字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價(jià)對(duì)象的寫(xiě)字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車(chē)位的正常租金為1000元/(月/個(gè))，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%
=2211.60萬(wàn)元。
2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算
(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2%，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2(確定依據(jù)及過(guò)程略)，故：
年維修費(fèi)=1500×3800×2%=114.00萬(wàn)元
(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：
年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬(wàn)元
(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3%計(jì)，故：
年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬(wàn)元
(4)年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：
年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬(wàn)元
(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：
年土地使用稅=5×5000=2.50萬(wàn)元.
(6)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)：
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬(wàn)元
3.年凈收益估算
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元
4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車(chē)庫(kù))的綜合報(bào)酬為7.5%(具體過(guò)程略)。
5.求取收益價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。
自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：
V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬(wàn)元
故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。
(二)市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程
1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略)。
|
項(xiàng)目 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C |
估價(jià)對(duì)象 |
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坐落 |
××路××號(hào) |
××路××號(hào) |
××路×× |
××路××號(hào) |
|
用途 |
××寫(xiě)字樓 |
××寫(xiě)字樓 |
××寫(xiě)字樓 |
××寫(xiě)學(xué)樓 |
|
交易情況 |
協(xié)議 |
拍賣(mài) |
招標(biāo) |
協(xié)議 |
|
交易日期 |
2003年12月10日 |
2004年2月10日 |
2004年4月10日 |
2004年10月10日 |
|
成交價(jià)格 |
6300 |
6750 |
6760 |
|
|
地上建筑層數(shù) |
26 |
28 |
30 |
30 |
|
個(gè)別因素（綜合） |
一般 |
一般 |
一般 |
一般 |
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付款方式 |
一次性付款 |
一次性付款 |
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