三、2011 年房地產(chǎn)估價(jià)師考試   經(jīng)營(yíng)與管理預(yù)測(cè)試卷判斷(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，用“√”表示正確，用“╳”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1. 臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：見(jiàn)教材。應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。”

2. 房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。( )

答案：錯(cuò)

解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。

3. 在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。”

4. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。 ( )

答案：對(duì)

解析：見(jiàn)教材。

5. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )

答案：對(duì)

解析：城市規(guī)劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象合法原則為前提。

6. 投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買，反之說(shuō)明不值得購(gòu)買。正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。”

7. 同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。 ( )

答案：對(duì)

解析：房地產(chǎn)的客觀價(jià)值或價(jià)格會(huì)因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。

8. 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒(méi)必要進(jìn)行交易日期調(diào)整。

9. 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ( )

答案：對(duì)

解析：見(jiàn)教材。

10. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來(lái)求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。11. 移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。 ( )

答案：對(duì)

解析：見(jiàn)教材。

12. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：后半部分的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，單純的舊房、現(xiàn)房在沒(méi)有改變用途、改造的條件下是不能用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的。

13. 傳統(tǒng)方法對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等的估算，是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額。 ( )

答案：對(duì)

解析：見(jiàn)教材。

14. 房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，實(shí)地勘察應(yīng)由估價(jià)人員獨(dú)立完成。 ( )

答案：錯(cuò)

解析：實(shí)地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實(shí)地勘察記錄還要由雙方簽字認(rèn)可。

15.地價(jià)是地租的資本化。( )

答案：對(duì)

解析：見(jiàn)教材。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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