收益法概述

1.收益法的含義

收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。

預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。

收益法兩大方法。

(1)報酬資本化法是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值或價格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加，得到估價對象價值或價格的方法。

報酬資本化法示意圖

(2)直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向，求取房地產(chǎn)的價值或價格。

收益法測算出的價值簡稱為收益價格。

收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：

地價=年地租×購買年

地價=地租/利息率

購買年法是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。

2.收益法的理論依據(jù)(熟悉)——預(yù)期原理

收益法的基本思想：房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。

于是，一宗房地產(chǎn)的價值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。

如果，某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益

那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價值。將上述等式變換一下便得到：

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)的收益/利率

例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的收益(如出租凈收入)，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對該人來說，該房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。(并不真實存在，而是在觀念上這么認(rèn)為，虛擬資本)。

收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素(三因素)：未來凈收益的大小，獲取凈收益期限的長短，獲取凈收益的可靠程度。

未來凈收益at正比

收益持續(xù)時間n正比

收益：風(fēng)險i反比

3.收益法適用的估價對象(掌握)

收益性房地產(chǎn)。不限于其本身目前是否有收益(實際收益)，只要其類似房地產(chǎn)有收益(客觀收益)即可。

不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。

收益法中的資本化技術(shù)，常用于比較法和成本法中，如比較法中因土地使用期限、收益期等不同進行的價格調(diào)整(如剩余土地使用期限的差別，30年與50年)，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計算(如不可修復(fù)的功能折舊);房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關(guān)經(jīng)濟損失的評估。

4.收益法估價需要具備的條件——房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。

5.收益法估價的操作步驟(熟悉)(五步)

①選擇具體估價方法(報酬資本化法or直接資本化法);

②測算收益期或持有期;

③測算未來收益;

④確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

⑤計算收益價值。

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