旅館房地產(chǎn)估價(jià)

(一)旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

(1)轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

(4)價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。

(二)影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

1.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)交通條件。(2)周圍環(huán)境。

2.影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況的一般因素外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：

(1)設(shè)備設(shè)施和用具。(2)經(jīng)營(yíng)管理。

(三)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。

1.收益法。

旅館房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

2.市場(chǎng)法。

由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會(huì)有較多的類似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房(娛樂、會(huì)議室等)租金或收入的估算。

(四)旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

(一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

1.客房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的客房收益主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過調(diào)查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。

2.商場(chǎng)收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的一、二層設(shè)有商場(chǎng)，一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

3.餐飲收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺(tái)位數(shù)量來求取。

4.商務(wù)與會(huì)議室收益的測(cè)算。星級(jí)酒店商務(wù)與會(huì)議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測(cè)算。

5.娛樂與健身用房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求取;自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等客觀數(shù)據(jù)資料來求取。

(二)星級(jí)酒店凈收益的求取

星級(jí)酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲得長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平高低、設(shè)施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無形價(jià)值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價(jià)值之中。如何測(cè)算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。

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