第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價

一、 房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及估價實質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。

抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價值是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。(請結(jié)合《理論與方法》教材進行學習)

將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保債權(quán)數(shù)額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強制執(zhí)行費用。

房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。

房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)抵押估價包括抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等進行。

現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定的可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價有關(guān)的內(nèi)容主要歸納如下。

(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(4)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押;

(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

(1)土地所有權(quán);

(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;

(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

(3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取商品房預(yù)售許可證;

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意;

(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~;

(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

(8)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔保，擔保合同無效。

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