三、房地產(chǎn)實物狀況描述

對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。

（一）土地實物狀況描述

對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面；

（1）土地面積：通常以平方米（㎡）為單位，面積較大的土地通常以公頃（h㎡）為單位。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，通常要說明項目規(guī)劃占地面積以及其中的建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。

（2）土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述如：形狀規(guī)則、形狀不規(guī)則、正方形、長方形、狹長等?？捎脕碚f明土地形狀的圖有宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

（3）地形：說明是平地還是坡地等。

（4）地勢：說明該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

（5）土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

（6）地基（地質(zhì)）：說明地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)（包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導(dǎo)致疾?。袩o不良地質(zhì)現(xiàn)象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等）。

（7）土地條件（土地開發(fā)程度）：說明周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容等。

（8）其他。例如，臨街商業(yè)用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說明其排水和灌溉等。

（二）建筑物實物狀況描述

對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

（1）建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積、體積等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數(shù)或床位數(shù)以及不同標準的客房或床位數(shù)，餐館還要說明可同時容納用餐人數(shù)或者座位數(shù)、餐桌數(shù)，停車場還要說明車位數(shù)，影劇院還要說明座位數(shù)，醫(yī)院還要說明床位數(shù)。

（2）層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)（其中地上層數(shù)和地下層數(shù)）和總高度。建筑物通常根據(jù)層數(shù)或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數(shù)來劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層（但不包括總高度超過24m的單層建筑）。建筑總高度超過l00m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

（3）外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。

（4）建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等）；③砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）；④木結(jié)構(gòu)；⑤塑料結(jié)構(gòu)；⑥薄膜充氣結(jié)構(gòu)。如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，可分為：①墻體結(jié)構(gòu)；②框架結(jié)構(gòu)；③深梁結(jié)構(gòu)；④筒體結(jié)構(gòu)；⑤拱結(jié)構(gòu)；⑥網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；⑦空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板結(jié)構(gòu)）；⑧懸索結(jié)構(gòu)；⑨艙體結(jié)構(gòu)。

（5）設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風與空調(diào)、燃氣、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況（有或無）及性能。

（6）裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

（7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。

（8）層高和室內(nèi)凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

（9）空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

（10）年齡（房齡、屋齡、樓齡）和設(shè)計使用年限：對于年齡，最好具體說明開工日期、竣工日期。不能具體說明的，要說明建成年月或建成年份、建成年代。設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。

（11）維護情況及完損程度：說明基礎(chǔ)的穩(wěn)固性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度），地面、墻面、門窗等的破損情況等。

（12）其他：說明可間接反映建筑物實物狀況的有關(guān)情況，如建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、建筑師和設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位等的名稱或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進度（例如是正負零、結(jié)構(gòu)某層，還是結(jié)構(gòu)封頂）、預(yù)計竣工日期、交付日期等。對于商業(yè)用房特別是臨街鋪面房，還要說明其面寬、進深和寬深比。

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