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2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》考點:盈虧平衡分析

發(fā)表時間:2020/12/18 9:30:28 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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盈虧平衡分析

1.盈虧平衡分析的基本原理:

盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下,研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言,隨著產(chǎn)銷量的變化,盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點,我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點(Break Even Point,BEP),在這一點上,銷售收入和總成本費用相等,既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系,通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析,找出平衡點。

盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量等于銷售且產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時,成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系,此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時,產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化,此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系,所對應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析:

房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析,有臨界點分析和保本點分析兩種,兩者的主要差異在于平衡點的設(shè)置。臨界點分析,是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。保本點分析,是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

單個風(fēng)險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進行,多個風(fēng)險因素臨界值組合的分析計算可以采用列表法進行。

(一)最低租售價格分析

租金和售價,是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素,能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格,通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。

(二)最低租售數(shù)量分析

最低銷售量和最低出租率,也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素,能否在預(yù)定售價下銷售出理想的數(shù)量,或在一定的租金水平下達到理想的出租率,通常是開發(fā)投資項目成敗的關(guān)鍵。

(三)最高土地取得價格

最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下,保持滿足預(yù)期收益水平,所能承受的最高土地取得價格。

(四)最高工程費用

最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下,要滿足預(yù)期的開發(fā)項目收益要求,所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大,說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。

(五)最高購買價格

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目,初始購買價格,對能否實現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。

(六)最高運營費用比率

運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。

(七)多因素臨界點組合

多個風(fēng)險因素同時發(fā)生變化,引起開發(fā)項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的變化,達到臨界點,這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例:

(一)保本點分析

(二)臨界點分析

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