2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 案例分析練習(xí)題

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方(略)

二、受托方(略)

三、估價(jià)對(duì)象

(一)估價(jià)對(duì)象界定

××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路與××路交叉口的東南角，建設(shè)用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫(xiě)字樓。

此次委托方委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評(píng)估總建筑面積為1084.4㎡。&中大網(wǎng)校&

(二)權(quán)利狀況

根據(jù)評(píng)估人員掌握的資料.××大廈由××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)，1993年5月申請(qǐng)立項(xiàng)并開(kāi)工建設(shè)。截止估價(jià)作業(yè)日期，××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已取得××大廈的《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：×國(guó)用××字第××號(hào))，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

根據(jù)委托方的《鑒定委托書(shū)》，××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿(mào)易有限公司、××開(kāi)發(fā)建設(shè)公司產(chǎn)生法律糾紛，涉及標(biāo)的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評(píng)估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。

(三)建筑物狀況&中大網(wǎng)校&

××大廈占地面積為4995㎡，銷(xiāo)售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對(duì)的方形大廈，外墻采用高級(jí)釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結(jié)構(gòu)及風(fēng)格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標(biāo)志性。大廈地下1～2層為設(shè)備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設(shè)備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫(xiě)字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯;商業(yè)用房及寫(xiě)字樓用房采用中央空調(diào)，公寓用房采用分體式空調(diào)。此次評(píng)估的對(duì)象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內(nèi)墻刷乳膠漆，實(shí)木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問(wèn)與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調(diào)。

四、估價(jià)目的

為委托方對(duì)涉及上述估價(jià)對(duì)象的民事裁判提供價(jià)格參考依據(jù)。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

(1)1997年4月25日;

(2)1998年6月18日;

(3)2001年6月5日。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象(建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓)，土地出讓年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場(chǎng)上公開(kāi)、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

七、估價(jià)依據(jù)

本次評(píng)估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國(guó)全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部等有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關(guān)資料，我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：

(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

(4)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

(5)委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)法律文件、圖表和資料(詳見(jiàn)附件)(略)。

(6)我公司掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的材料。

八、估價(jià)原則

我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：

(一)合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。

(二)最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。

(三)替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。&中大網(wǎng)校&

(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)。

九、估價(jià)思路和方法

本評(píng)估報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象在三個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算

1.1997年4月25日

估價(jià)對(duì)象于1993年開(kāi)始銷(xiāo)售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩(wěn)銷(xiāo)售階段，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，1997年高檔外銷(xiāo)公寓的租賃及銷(xiāo)售市場(chǎng)都比較穩(wěn)定，有一定的市場(chǎng)交易量，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目有A廣場(chǎng)、B大廈、C大廈等，因此本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象在1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格。

2.1998年6月18日

根據(jù)評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷(xiāo)公寓的銷(xiāo)售市場(chǎng)變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

3.2001年6月5日

根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹以及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)市場(chǎng)所掌握的資料，高檔外銷(xiāo)公寓市場(chǎng)在該估價(jià)時(shí)點(diǎn)的銷(xiāo)售情況低迷，成交案例較少，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足。相反，租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，雖租金下降，但仍維持一定的市場(chǎng)交易量，因此，本次評(píng)估采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象在2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格。&中大網(wǎng)校&

十、估價(jià)結(jié)果我公司估價(jià)人員本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。最終確定估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場(chǎng)上公開(kāi)、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期　2001年6月5日至2001年7月10日。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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