2010 年 房地產估價師考試  案例與分析真題

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。估價委托人為××房地產開發(fā)公司，注冊房地產估價師在實地查看和市場調查時，從估價對象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。

以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：

(一)估價的假設條件

1.估價時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。

2.本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業(yè)用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經營。

3.本次估價以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。

4.估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(未單獨辦理土地權屬證書)，設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。

5.估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估價委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。

7.任何有關估價對象的運作方式、程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。

8.我們于2009年6月25日至26日對估價對象進行了實地查看，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

9.注冊房地產估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內部缺陷，本報告假設其建筑質量可以維持正常的使用壽命。

(二)估價的限制條件

1.本次估價目的僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。

2.估價結果未考慮將來可能發(fā)生的資產處置、產權轉移等費用對其抵押價值的影響。

3.根據(jù)× ×市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。在應用有效期內，如果房地產市場發(fā)生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響，應重新進行估價。

4.本報告僅供委托人使用，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

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（責任編輯：中大編輯）

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