第四章　房地產(chǎn)價格影響因素

房地產(chǎn)價格水平的高低及其變動，是眾多對房地產(chǎn)價格有影響的因素對房地產(chǎn)價格綜合作用的結果。這些對房地產(chǎn)價格有影響的因素，稱為房地產(chǎn)價格影響因素，簡稱影響因素或因素。因此，做好房地產(chǎn)估價還需知曉各房地產(chǎn)價格影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。為此，本章首先綜合說明各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，然后把它們分為房地產(chǎn)自身因素、人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素，分別分析它們對房地產(chǎn)價格的影響。

第一節(jié)　房地產(chǎn)價格影響因素概述

一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識

房地產(chǎn)估價的主要難點，是房地產(chǎn)價格影響因素眾多且難以準確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價格影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，首先應有下列8點認識：

（1）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產(chǎn)價格上升，有的因素或者其變化會導致房地產(chǎn)價格下降。并且，對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價格的變動方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，鐵路可能是其貶值因素；該地帶如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，鐵路可能是其增值因素。弄清這一點，有助于估價時把握對房地產(chǎn)價值測算結果的調(diào)整方向，即面對某一影響因素或者其變化時，對房地產(chǎn)價值測算結果是應向上調(diào)整還是應向下調(diào)整。

（2）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化所導致的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大，有的因素或者其變化所導致的房地產(chǎn)價格的升降幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層對價格的影響大。但是，對于不同類型的房地產(chǎn)，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響，相反，那些影響較小的因。素可能成為主要的影響因素。例如，商場與住宅相反，其樓層對價格的影響比朝向對價格的影響大。弄清這一點，有助于估價時合理確定各種影響因素的權重及對房地產(chǎn)價值測算結果的調(diào)整幅度。  

（3）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格，有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了其內(nèi)外交通，方便了居民出行，會提高該居住區(qū)住宅的價格；另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)住宅的價格，要看受影響住宅臨該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)等情況。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負面影響要大，除非有了該道路之后適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負面影響，沒有正面作用。

（4）有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關。在與時間有關的因素中，引起房地產(chǎn)價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段較長的時間才會表現(xiàn)出來。例如，增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量，放松或緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款，放寬或限制購房對象，提高或降低房地產(chǎn)交易稅費等房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，對房地產(chǎn)價格的影響通常需要一個過程。

（5）各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成變的：隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的消費偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素也許會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較小影響的因素也許會變?yōu)橛休^大影響的因素。

（6）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不相同的：不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能被人們看重，但在另一個地區(qū)未必如此。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風水”。

（7）各種影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不相同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。例如，當綠地率很低的時候，提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較大；當綠地率已達到較高水平時，再提高一點綠地率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。 

（8）某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，例如，土地使用期限對房地產(chǎn)價格的影響可以采用公式計算，樓層、朝向對房地產(chǎn)價格的影響可以通過對大量不同樓層、朝向的房地產(chǎn)成交價格、租金的調(diào)查統(tǒng)計得出，但許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化，它們對房地產(chǎn)價格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價師的估價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價必須依靠科學的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的；估價需要定性分析與定量分析相結合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素為基礎，測算結果往往還需要通過對房地產(chǎn)價格影響因素做綜合分析后再做適當調(diào)整才能作為估價結果；定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，二者相輔相成。但在實際估價中應盡量采用定量分析來量化每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，使估價科學化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當無法采用定量分析予以量化時，才可以僅根據(jù)經(jīng)驗來判斷某種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。

例題1．在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（?。?2003年試題)

答案：√

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