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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

㈡ 征地補(bǔ)償估價的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

《土地管理法》第四十七條對征地估價內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明

確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。”

⑴ 土地補(bǔ)償費(fèi)：

“征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值

的6～10倍。”

⑵ 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)：

“征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計算。

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用

單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的

安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。

但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年

平均年產(chǎn)值的15倍。”

⑶ 青苗補(bǔ)償費(fèi)：

青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

⑷ 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：

地上附著物包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、墳?zāi)沟龋錁?biāo)準(zhǔn)“由省、

自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

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㈢ 《土地管理法》關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價的其它規(guī)定

⑴ “征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、

自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)

定。”(第四十七條)

⑵ “依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，

尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、

直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安

置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。”

(第四十七條)

⑶ “國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以

提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。”(第四十七條)

⑷ “征用補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，

并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。”(第四十八條)

五、拆遷集體所有土地上的房屋補(bǔ)償估價

房屋拆遷估價標(biāo)準(zhǔn)基本同城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但集體土地

上的房屋，其產(chǎn)權(quán)管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中

要根據(jù)實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：

㈠ 宅基地的確定

宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其

管理標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，同時有正式

房屋的建房批示;②每戶有測量準(zhǔn)確的宅基地證，但沒有房產(chǎn)證，

也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準(zhǔn)確的宅基地證，

沒有房產(chǎn)證，也沒有正式房屋的建房批示。

基于以上情況，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二

條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得

超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))

人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，

依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住

房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

㈡ 被拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定

根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工

作請示的通知》：嚴(yán)格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各

地應(yīng)根據(jù)實際情況對農(nóng)村建房的對象、條件、用地標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)

作出明細(xì)規(guī)定。要建立嚴(yán)格的申請、審核、批準(zhǔn)和驗收制度。凡是

要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門

提出用地申請。經(jīng)審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土

地管理部門確定宅基地使用權(quán)，丈量用地面積，并依法批準(zhǔn)后，方

可動工?？⒐ず螅赏恋毓芾聿块T負(fù)責(zé)組織驗收。對不合理分戶超

前建房、不符合法定結(jié)婚年齡和非農(nóng)業(yè)戶口的，不批準(zhǔn)宅基用地;

對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經(jīng)營場所的，除不再批準(zhǔn)新的宅基

用地外，還應(yīng)按其實際占用土地面積，從經(jīng)營之日起，核收土地使

用費(fèi);原集體土地上農(nóng)民宅基地上的房屋，拆遷補(bǔ)償計算按照住宅

房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據(jù)經(jīng)營用途、營業(yè)

面積等因素，按照當(dāng)?shù)卣_定的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條件給予一定的營業(yè)

補(bǔ)償。

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