第三節(jié)　對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要
     房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分。社會經(jīng)濟發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們財產(chǎn)保護意識的增強，越來越離不開房地產(chǎn)估價服務。這一方面為房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，另一方面對房地產(chǎn)估價服務提出了更新、更高的要求。現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要可歸納為以下十二個方面。
    一、國有建設用地使用權出讓的需要
    國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價（保留價），競買人需要確定自己的最高出價（最高應價或最高報價）。在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格；出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據(jù)。
    二、房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要
    房地產(chǎn)轉讓包括房屋所有權轉讓和建設用地使用權轉讓，是指房屋所有權人和建設用地使用權人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和建設用地使用權（簡稱房地產(chǎn)）轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設用地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人（國家）、建設用地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
  房地產(chǎn)價值很大，房地產(chǎn)的轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，而且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產(chǎn)及其市場行情通常不很了解，在房地產(chǎn)轉讓和租賃時為避免遭受損失，往往需要房地產(chǎn)估價為其確定轉讓價格、租金等提供參考依據(jù)。
    例如房地產(chǎn)買賣，對于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬購買房地產(chǎn)的市場價值，以判斷賣者的要價是否合理，或者幫助其確定合適的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到；對于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬出售房地產(chǎn)的市場價值，以判斷買者的出價是否合理，或者幫助其確定合適的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出。再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)價值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價了解所互換房地產(chǎn)的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在用房地產(chǎn)作價出資設立企業(yè)的情況下，《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布）第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產(chǎn)權、土地使用權或者其他財產(chǎn)權利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)建設房地產(chǎn)，然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場價值。這些也都需要房地產(chǎn)估價。
    在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金（租賃價格），而且當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權轉讓時可以拿到多少權利金（租賃權價格）等，也需要房地產(chǎn)估價提供相關參考依據(jù)。

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