第三節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要
     房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。這一方面為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，另一方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)提出了更新、更高的要求?，F(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要可歸納為以下十二個(gè)方面。
    一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要
    國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等費(fèi)用的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。在拍賣(mài)出讓方式中，出讓人需要確定拍賣(mài)底價(jià)（保留價(jià)），競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高出價(jià)（最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià)）。在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買(mǎi)人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)于列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格；出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無(wú)論是哪種出讓方式，都需要對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定各種出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價(jià)提供參考依據(jù)。
    二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要
    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜课菟袡?quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國(guó)家）、建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
  房地產(chǎn)價(jià)值很大，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金無(wú)論是偏高還是偏低，都會(huì)使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個(gè)人不是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)交易，而且沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃時(shí)為避免遭受損失，往往需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金等提供參考依據(jù)。
    例如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷賣(mài)者的要價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的出價(jià)，避免出價(jià)過(guò)高而遭受損失，出價(jià)過(guò)低而得不到；對(duì)于賣(mài)者來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷買(mǎi)者的出價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的要價(jià)，避免定價(jià)過(guò)低而遭受損失，定價(jià)過(guò)高而難以賣(mài)出。再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)價(jià)值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補(bǔ)”。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)的情況下，《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》（2006年8月27日中華人民共和國(guó)主席令第55號(hào)公布）第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，需要評(píng)估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。”《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤(rùn)的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些也都需要房地產(chǎn)估價(jià)。
    在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金（租賃價(jià)格），而且當(dāng)出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以拿到多少權(quán)利金（租賃權(quán)價(jià)格）等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

相關(guān)輔導(dǎo)：
2010年房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法第一章精選講義19
2010年房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)考證打印時(shí)間匯總
專(zhuān)家解析房產(chǎn)估價(jià)師歷年考試及學(xué)習(xí)方法
2010年房產(chǎn)估價(jià)師本周課程套餐4折優(yōu)惠

（責(zé)任編輯：）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)