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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

四、改錯(cuò)題(指出并改正下列估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)誤內(nèi)容并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)(本題10分)

在一成片開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420平方米，磚混結(jié)構(gòu)，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平，該商場(chǎng)與開(kāi)商議定，小區(qū)建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎(chǔ)上再增加建筑面積280平方米給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算，地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?，建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權(quán)歸商場(chǎng)所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開(kāi)發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700元，與同類(lèi)鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4，該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)：

1、結(jié)構(gòu)差價(jià)

920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56(萬(wàn)元)

2、新增建筑面積成本

920×1.4×700=901600(元)=90.16(萬(wàn)元)

3、補(bǔ)交地價(jià)款

萬(wàn)元)

模擬試題一參考答案

一、 問(wèn)答題

㈠答：1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：

(1) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)該相同;

(2) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同;

(3) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū);

(4) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類(lèi)型應(yīng)該相同;

(5) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近;

(6) 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。(或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類(lèi)似性;地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性;③可比實(shí)例交易情況無(wú)反常。)

2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng)(5年應(yīng)該視作很長(zhǎng))，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。(在特殊情況下，即在成交日期)的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒(méi)有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。)

㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買(mǎi)入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買(mǎi)入價(jià)趨低。

2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買(mǎi)入價(jià)下降。

3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。

㈢答：1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全;

2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià);

3.不能按1997年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來(lái)確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的

二、選擇題(共2題)

㈠1.A 2.D 3.B 4.C

㈡1.D 2.C 3.B

三、指錯(cuò)題(共1題)

此估價(jià)報(bào)告有如下一些錯(cuò)誤和不足：

1、沒(méi)有寫(xiě)明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則

2、沒(méi)有寫(xiě)明估價(jià)作業(yè)起迄日期

3、沒(méi)有寫(xiě)明估價(jià)人員姓名及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名

4、關(guān)于土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)如何取得，土地使用費(fèi)用多少。

5、土地使用權(quán)年限沒(méi)有，這一點(diǎn)非常重要。

6、缺少對(duì)土地的自然狀況介紹，如坐落、位置、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、四至以及環(huán)境和交通通達(dá)程度等;

7、對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用狀況未作介紹;

8、對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面;

9、利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅;

10、上述計(jì)算公式中關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會(huì)平均成本或者客觀成本;

11、利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例A不能用作可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)間已有六年，相差時(shí)間過(guò)長(zhǎng);

12、在區(qū)域因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng);

13、在個(gè)別因素修正中，B與C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且B與C的修正系數(shù)不恰當(dāng);

14、土地估價(jià)的綜合結(jié)果沒(méi)有作年期修正;

15、對(duì)建筑物估價(jià)中，建筑費(fèi)一項(xiàng)不應(yīng)包括紅線外的市政費(fèi);

16、方法二的銷(xiāo)售稅費(fèi)中，不應(yīng)包括所得稅;

17、銷(xiāo)售稅費(fèi)重復(fù)計(jì)算;

18、最后的估價(jià)結(jié)果總價(jià)格應(yīng)用大寫(xiě)書(shū)寫(xiě);

19、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所應(yīng)注明資質(zhì)并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照，報(bào)告書(shū)上要蓋公章;

20、提供報(bào)告書(shū)日期未注明;

21、估價(jià)報(bào)告使用應(yīng)注意的事項(xiàng)應(yīng)加以說(shuō)明;

22、應(yīng)對(duì)估價(jià)人員臨勘現(xiàn)場(chǎng)情況加以說(shuō)明;

23、應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與委托單位和待估物業(yè)無(wú)利害關(guān)系;

24、對(duì)建筑物狀況介紹過(guò)于簡(jiǎn)單;

25、對(duì)交易日期未作修正應(yīng)予說(shuō)明;

26、一份完整規(guī)范的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括封面、目錄、致委托估價(jià)方函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)過(guò)程報(bào)告及有關(guān)的附件、資料。

四、改錯(cuò)題(共1題)

本題有如下錯(cuò)處，并應(yīng)予改正：

1、關(guān)于結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算有誤;結(jié)構(gòu)差價(jià)的比率1:1.4，且建筑面積不能按700m2計(jì)算，應(yīng)按420m2計(jì)算，結(jié)構(gòu)差價(jià)計(jì)算應(yīng)為：

920×(1.4-1)×420=154560(元)=15.456(萬(wàn)元)

2、新增建筑面積成本計(jì)算有誤，新增建筑面積為280m2，而不是700m2，新增建筑面積的成本計(jì)算應(yīng)為

920×1.4×280=360640(元)=36.064(萬(wàn)元)

3、補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算有誤，不能用建筑密度60%，而應(yīng)用建筑容積率2.5，補(bǔ)交地價(jià)款計(jì)算應(yīng)為

4、三項(xiàng)合計(jì)，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)為：15.456+36.064+50.4=101.92(萬(wàn)元)

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