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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

㈡ 委托物業(yè)代理

經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，?/p>

不取得商品所有權(quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，

借此賺取傭金作為報(bào)酬。他們通常專(zhuān)注于某些產(chǎn)品種類(lèi)或某些顧客

群。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱(chēng)為物業(yè)代理。

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)代理負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳和租售業(yè)務(wù)。但

為什么要委托物業(yè)代理、委托什么類(lèi)型的代理、委托物業(yè)代理的原

則是什么呢?一般要針對(duì)具體情況進(jìn)行分析。盡管有些開(kāi)發(fā)商也有

自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，利用物

業(yè)代理機(jī)構(gòu)所擁有的某些優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槲飿I(yè)代理機(jī)構(gòu)有熟悉市場(chǎng)情

況、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，它們對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)

領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系非常熟悉，或就

某類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售有專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方都愿意光

顧的地方。

⑴ 物業(yè)代理的作用

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人留給人們的印象是，通過(guò)傳遞信息、居間

介紹，待交易成功后收取擁金。然而，現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個(gè)全

新的概念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷(xiāo)逐漸發(fā)展為參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)

銷(xiāo)工作的全過(guò)程，其所提供的服務(wù)具有很高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)含量。物業(yè)

代理的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

①通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行

為、偏好潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

②通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效

的引導(dǎo)。

③從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參

與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

④按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建

筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)

服務(wù)。

⑤幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。例如：有一信譽(yù)良好的機(jī)

構(gòu)有物業(yè)的使用需求但沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買(mǎi)，有一基金組織想投資

房地產(chǎn)但找不到理想的投資項(xiàng)目，又有一公司想通過(guò)出售所擁有的

物業(yè)以解決財(cái)務(wù)困難，在這種情況下，物業(yè)代理就能通過(guò)其掌握的

信息，做出有關(guān)安排，使有關(guān)三方均能達(dá)到自己的目的。

⑥提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑?、固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，

房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來(lái)尋找買(mǎi)賣(mài)雙

方，使?jié)撛诘馁I(mǎi)家和賣(mài)家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)

市場(chǎng)運(yùn)行的效率。

⑵ 物業(yè)代理的形式

物業(yè)代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。物業(yè)代

理的形式主要有以下幾種分類(lèi)方式：

①聯(lián)合代理與獨(dú)家代理。對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的

物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。物業(yè)代理公司之間有

分工，也有合作，通過(guò)聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍

和傭金分配方式。對(duì)一些功能較為單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，

或者對(duì)于綜合性中的某種特定用途的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商常委托某一家擁

有銷(xiāo)售此類(lèi)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)代理工作，稱(chēng)為獨(dú)

家代理。當(dāng)然，某些大型物業(yè)代理公司亦可能獨(dú)家代理綜合性房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)。

②買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物

業(yè)代理還可以分為買(mǎi)方代理、賣(mài)方代理和雙重代理。對(duì)于前兩種情

況，物業(yè)代理只能從買(mǎi)方或賣(mài)方單方面收取傭金;對(duì)于第三種情況，

物業(yè)代理可以同時(shí)向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于

前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。

③首席代理和分代理。對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物

業(yè)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主也可以委托一個(gè)物業(yè)代理公司作為項(xiàng)目的首席代

理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作?？偞碓偃ノ蟹执?，負(fù)責(zé)

物業(yè)某些部分的代理工作。有時(shí)，分代理的委托還必須得到開(kāi)發(fā)商

或業(yè)主的同意。特殊情況下，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，

此時(shí)，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔(dān)的責(zé)任大小來(lái)分配。

不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點(diǎn)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

前期就盡快確定下來(lái)，以便使物業(yè)代理公司能就項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)劃、

設(shè)計(jì)和評(píng)估有所貢獻(xiàn)。物業(yè)代理公司可能會(huì)依市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)

發(fā)建設(shè)提供一些專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使物業(yè)的設(shè)計(jì)和功能能滿足未來(lái)入住者

的要求;物業(yè)代理公司也可能會(huì)就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期可能獲得的租金、

售價(jià)水平，當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目情況以及最有利的租售時(shí)間等給開(kāi)

發(fā)商提供參考意見(jiàn)。此外，通過(guò)讓代理機(jī)構(gòu)從一開(kāi)始就參加整個(gè)開(kāi)

發(fā)隊(duì)伍的工作，能使其熟悉未來(lái)要推銷(xiāo)的物業(yè)，因?yàn)樘热粑飿I(yè)代理

不能為潛在的買(mǎi)家或租客提供有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)情況，則十分不利于

他們開(kāi)展推銷(xiāo)工作。

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