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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講

交易實(shí)例及其內(nèi)容的真實(shí)性、可靠性，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。對(duì)于搜集到的每個(gè)交易實(shí)例、每項(xiàng)內(nèi)容，都應(yīng)進(jìn)行查證核實(shí)，以做到準(zhǔn)確無誤。

作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。交易實(shí)例庫的建立可通過制作成交易實(shí)例卡片，分門別類存放;或?qū)⑺鸭降慕灰讓?shí)例分門別類存人計(jì)算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用。

第三節(jié) 選取可比實(shí)例

雖然估價(jià)人員搜集和積累的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來說，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：(1)區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);(2)交易類型與估價(jià)目的吻合;(3)成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;(4)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)：

1.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

2.可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為：(1)居住;(2)商業(yè);(3)辦公;(4)旅館;(5)工業(yè);(6)農(nóng)業(yè)等。

3.可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu);(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);(3)磚混結(jié)構(gòu);(4)磚木結(jié)構(gòu);(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

4.可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。

5.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。

6.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價(jià)，應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。

7.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。

8.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。

上述選取可比實(shí)例時(shí)，一般是指估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類似土地的交易實(shí)例;為建筑物的，應(yīng)選取類似建筑物的交易實(shí)例;為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實(shí)例。

選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其內(nèi)容如下：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，但缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，而有土地與建筑物合成體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價(jià)格予以分解，提取出與估價(jià)對(duì)象同類型部分的房地產(chǎn)及其價(jià)格，再以此為可比實(shí)例。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，但在其所在地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，沒有類似土地的單獨(dú)交易實(shí)例，而有包含與該土地同類型土地的房地交易實(shí)例時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格，剩余部分為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后再對(duì)該土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚纯汕蟮霉纼r(jià)對(duì)象土地的價(jià)格。

選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例缺乏而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行比較修正的工作量大，所以，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。

例題：下列說法正確的是( )

A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例; B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例;

C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例; D、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例。

答案：AD

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法精講匯總

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