2012年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析試題(網(wǎng)友版)

簡答1 某估價(jià)師為一寫字樓估價(jià)，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個(gè)可比實(shí)例，請問如何處理B寫樓的租金?

簡答2: 李某房屋被征收,其中裝修及家具為3年前,估價(jià)師評為10萬,李某不認(rèn)同,因其3年花費(fèi)了30萬元,要求重核.但估價(jià)師經(jīng)過認(rèn)為無誤.請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價(jià)時(shí)主要采用什么方法,講述估價(jià)路線。

簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價(jià)師評估出最高出價(jià)。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價(jià)?評估時(shí)應(yīng)采用什么價(jià)值?(2)主要采用什么方法?講述估價(jià)路線。

單項(xiàng)填空

第一題為一酒樓的房地產(chǎn)怎么評估?？偸杖霝?320元，無形資產(chǎn)8%。酒店的收入及稅收為2620萬元等。第一問酒樓本身的房地產(chǎn)價(jià)值幾何?第二問酒樓的房地產(chǎn)的凈收益幾何?第三問估價(jià)師進(jìn)入酒樓后，最不注意的是哪方面?裝修、采光、內(nèi)部布局、層高。

第二題為 估價(jià)師評估辦公類房地產(chǎn)，市場法為1000萬元，收益法為1200萬元。第一問不大記得了。 第二問 是如果估價(jià)無誤，則最不能的原因是：通脹率上升，辦公類房地產(chǎn)租賃上升 銷售不景氣

第三題是甲公司開發(fā)一河景房，將相鄰的一塊地售給乙公司，為保持河景，給了一筆錢給乙公司，條件是不得建高層建筑，但沒有登記。乙公司又轉(zhuǎn)手給丙公司，但沒有說明甲公司的條件。現(xiàn)在丙公司蓋高層建筑，甲公司上訴，要求停止開發(fā)。

1.甲公被侵害的是什么權(quán)利? 地役權(quán) 相鄰權(quán) 共有權(quán)

2.丙公司應(yīng)該怎么做? 停止開發(fā) 繼續(xù)開發(fā) 待甲乙公協(xié)商好后再開發(fā)

3.購河景房的人和甲公司如索賠，索賠的對象分別是?

4.如協(xié)商不成，丙公司繼續(xù)開發(fā)，如何評估損失? 河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià) 河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià)加上甲公司給的一筆錢的本金及利息 河景房售價(jià)和非河景房售價(jià)的差價(jià)減去甲公司給的一筆錢的本金及利息

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