四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法（掌握）

（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

例題：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（ ）。

A、物業(yè)服務(wù)成本

B、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)

C、法定稅費(fèi)

D、小區(qū)綠化費(fèi)

E、物業(yè)管理企業(yè)的利潤

答案：ACE

解析：實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算方法物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的測算可用一個(gè)簡單的公式來表示：X＝ΣXi（i＝1，9）

式中X——物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；Xi——各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元／月。平方米；i——分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；Σ——表示對各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。

1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)——X1該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資、社會保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。不包括管理服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。

2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)——X2該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位各種土建零修費(fèi)，各類共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用，共用設(shè)備設(shè)施的大、中修及更新改造費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)用中占較大比例，且分項(xiàng)較多。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)——X3清潔衛(wèi)生費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通等項(xiàng)費(fèi)用。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化管理費(fèi)——X4綠化管理費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用。包括綠化工具費(fèi)（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)用、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、公共環(huán)境內(nèi)擺設(shè)的花卉等項(xiàng)費(fèi)用。

5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)——X5秩序維護(hù)費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動車、非機(jī)動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理等項(xiàng)費(fèi)用。

6.辦公費(fèi)——X6辦公費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)在本物業(yè)管理區(qū)域開展正常工作所需的有關(guān)費(fèi)辦公費(fèi)用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費(fèi)和其他與現(xiàn)場辦公室運(yùn)作相關(guān)的費(fèi)用，如常年聘請法律顧問的費(fèi)用等。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)——X7該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)用于本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理活動的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。

8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)——X8該項(xiàng)費(fèi)用指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備投保及公眾責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用——X9該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供業(yè)主委托的其他服務(wù)的費(fèi)用。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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