為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔向金融機構(gòu)申請的貸款。( )

13、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。( )

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。 ( )

15、零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。( )

四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)

1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn)"以租養(yǎng)房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。

購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?

(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，

全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本

。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。

開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個位)?

(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)

參考答案

一、單項選擇題

1、C2、D3、B4、C5、C

6、C7、D8、C9、D10、A

11、A12、B13、C14、B15、B

16、A17、B18、A19、D20、B

21、C22、C23、D24、A25、A

26、C27、A28、D29、D30、A

31、C32、D33、A34、D35、C

二、多項選擇題

1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

三、判斷題

1、√2、×3、×4、×5、√

6、×7、×8、√9、×10、√

11、×12、×13、×14、×15、√

四、計算題

1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1) 求購房最高總價

購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元

(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月

240-196=44個月

在還款44個月之后出售住房

2.解：

解法一：敘述法

一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金

(1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量

1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元

凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末：

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營運成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現(xiàn)金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末：

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經(jīng)營收入=(0.9975x+1000)萬元

轉(zhuǎn)售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現(xiàn)金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

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（責任編輯：中大編輯）

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