（二）市場價格

市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。

（三）理論價格

理論價格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。

價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。

一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動），它們之間的關(guān)系可見圖3-5。

就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)的市場價格。（重要考點）
 
（四）評估價值

評估價值（appraisa lvalue）也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場法、收益法、成本法求得的價值分別稱為比準(zhǔn)價格收益價格和積算價格。

從某種意義上講，成本法測算出的價值傾向于最低賣價，收益法測算出的價值傾向于最高買價，市場法測算出的價值傾向于成交價格。此外，收益法測算出的價值趨向于理論價格，市場法測算出的價值趨向于市場價格。當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法和成本法測算出的價值基本一致。在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價值會大大高于收益法測算出的價值。換句話說，如果市場法測算出的價值大大高于收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)的價值被市場高估或者存在一定的泡沫。當(dāng)成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。（重要考點）

評估價值雖然不是事實，但當(dāng)為交易目的而估價時，評估價值與成交價格卻有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價為交易當(dāng)事人提供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價值往往會成為房地產(chǎn)的成交價格。但值得注意的是，由于估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值往往不同。但稱職的估價師所評估出的價值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)。

由上可見，要求評估的是客觀合理的價值，而實際評估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價師個人主觀因素的價值，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。

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